結婚や離婚、転勤などにより使用していない分譲マンションを持っている方は、だれかに貸すのがよいでしょう。使用していない分譲マンションを管理する方法として、「売る」、「貸す」、「放置」のどれかを選択しなければいけませんが、放置を選択すると必ず損をします。
そこで今回は、分譲マンションを貸す際に初心者の方が知っておくべき基礎知識について解説します。分譲マンションを放置して損をしないためにも、メリットや注意点、費用などを確認しましょう。
初心者でも分譲マンションを貸す選択は正解なのか
使用していない分譲マンションがある場合、貸す選択が正しいのか迷う方が多いです。使用していない分譲マンションの運用方法は、「貸す」、「売る」、「放置」のどれかを選択する必要があります。
運用方法はこの3つのどれかに当てはまりますが、「放置」だけは選択してはいけません。使用していない分譲マンションを放置すると得られるはずの利益を得られず、築年数と劣化だけが進み、結果的に損をします。年数が経つごとに物件価値が下がるため、価値は年々下落していると考えなければいけません。
使用していない分譲マンションは、売る選択もあります。分譲マンションを売る選択がよい方は、今後その分譲マンションを使用する予定がなく単発で収益を得たい方です。分譲マンションが売れると、その分譲マンションの所有権は購入者に移るため管理義務は生じません。
分譲マンションを貸す選択が向いているのは、将来的にその分譲マンションを使用する可能性がある方や定期的に収入を得たい方です。分譲マンションに入居者がいると、不動産収入を得られるため不労所得として資産を形成できます。
分譲マンションを貸す流れ
賃貸管理会社に委託して、分譲マンションを貸す流れは基本的には同じです。ここでは5つのステップで紹介します。
ステップ1：賃貸管理会社をみつける
まずは、賃貸管理会社をみつけましょう。賃貸管理会社はたくさんあるため、良心的な賃貸管理会社をみつける必要があります。管理業務は賃貸管理会社に委託しなくても、オーナー自身でも行えます。しかし、管理業務は専門知識や労力が必要になるため、初心者の方は賃貸管理会社に委託するのが一般的です。
賃貸管理会社に委託すると、入居者の募集や家賃の入金確認、滞納者の対応、契約手続き、トラブル対応などすべて委託できます。家賃収入の5％程度の管理費用を支払わなければいけませんが、すべて任せることでオーナーの負担を大幅に減らせます。
ステップ2：貸す際の契約内容を決定する
分譲マンションをどのように貸すかを決定しましょう。分譲マンションを貸す際の契約方法として、普通借家契約と定期借家契約、サブリース契約などがあります。普通借家契約は、2年ごとに更新がある一般的な契約方法です。
定期借家契約は期間を定めて物件を貸すため、将来的にその物件に住みたい方におすすめです。定期借家契約は、入居期間が経過すると入居者は必ず退去しなければいけません。オーナーと入居者が合意すれば、再度定期借家契約を結ぶことは可能です。
サブリース契約とは、不動産業者が分譲マンションを借り受けて、ほかの入居者にまた貸しする方法のことです。サブリース契約の場合は、入居者がいない状態でも賃料が支払われることが多く、空室リスクを減らせるメリットがあります。賃貸管理会社により契約内容が異なるため、サブリース契約を結ぶ際はきちんと内容を確認したうえで契約しましょう。
ステップ3：家賃を決定する
相場に合う適正な家賃を設定します。家賃を決める際は、築年数や駅からの距離、間取り、設備などを総合的に考えて決める必要があります。ご自身の保有する分譲マンションと似ている物件を探し、ポータルサイトで確認するのがおすすめです。ポータルサイトで探してもわからない場合は、不動産会社に賃料査定を依頼しましょう。
ステップ4：新規入居者を募る
家賃価格と賃貸管理会社を決めたあとは、新規入居者を募ります。賃貸管理会社に委託している方は、賃貸管理会社が新規入居者を募ってくれるため、オーナーはとくに新規入居者を募集する必要はありません。
賃貸管理会社が、ネット広告や自社のホームページ、チラシなどを用いて新規入居者の募集を行います。契約内容によりオーナー自ら新規入居者を募集できない場合があるため、ご自身で新規入居者を募集したい場合は、賃貸管理会社との契約内容を確認する必要があります。
ステップ5：新規入居者と契約を結ぶ
新規入居者と賃貸借契約を結びます。賃貸借契約も入居者の募集同様に、基本的には賃貸管理会社が行います。賃貸借契約は専門知識が必要なため、賃貸管理会社などの不動産業者に委託するのが望ましいです。借地借家法に基づいて契約を交わさないと、あとで大きなトラブルになることがあります。
分譲マンションを貸すコツから知っておきたい賃貸の手順や注意点の詳細は以下の記事をご覧ください。
分譲マンションを貸すメリット
分譲マンションを貸すと、売却する際に得られないメリットがいくつかあります。分譲マンションを貸すメリットは、具体的にどのようなことがあるかを確認しましょう。
家賃収入が得られる
分譲マンションを貸すと家賃収入が得られます。使用していない分譲マンションでも、修繕費や管理費、固定資産税などの維持費が必要なため、分譲マンションを放置している方は家賃収入がないと損をします。分譲マンションを貸すと、それらの費用の負担を軽減できるだけでなく資産を増やせます。使用していない分譲マンションを資産として保有したい方は、貸す選択がもっともよいといえます。
賃貸マンションより高い家賃で貸せる可能性
分譲マンションを貸すと、同じ賃貸マンションの部屋よりも高い家賃で貸せる場合があります。分譲マンションの設備や構造がしっかりしていると、ほかの物件よりも魅力が上がり、価格を上げても入居者は現れます。
また、分譲マンションならば、フルリノベーションが可能です。フルリノベーションで魅力のある物件にすると、空室の心配はありません。しかし、フルリノベーションは費用がかなりかかるため、初期費用などの収支のバランスを考えて行う必要があります。
節税対策
分譲マンションを貸す際の収入は、不動産収入に該当します。不動産所得に該当するため、発生した費用を経費として扱える場合があります。経費として扱える項目は、固定資産税、ローンの利息、修繕費、管理費、広告費などです。これらの費用が経費として認められると、所得を減らせるため節税できます。
また、事業目的で不動産業を行っている方は青色申告で節税できます。青色申告を行うと年間65万円の控除を受けられるため、大きな節税効果になります。しかし、事業用の不動産として青色申告を行うにはいくつか条件が必要です。物件の保有数などにより青色申告を行えるかが変わるため、わからない方は税理士に相談しましょう。
資産を保有できる
分譲マンションの資産を保有したまま収入を得られます。分譲マンションを売却してしまうと資産を保有できませんが、賃貸として貸す場合は資産を保持できます。
資産を保有すると、賃貸借契約が終了した際はご自身で住めます。住まなくなった物件を売るとその物件には今後住めなくなるため、将来住みたいかどうかで判断するのもよいでしょう。
分譲マンションを貸すデメリット
分譲マンションを貸すのは、メリットだけではありません。メリットとデメリットを比較して、分譲マンションを貸すか検討する必要があります。分譲マンションを貸すと、どのようなデメリットがあるかを確認しましょう。
物件が劣化する可能性がある
物件を貸すと、内装や設備などが劣化する可能性があります。経年劣化ではない傷や汚れは、原状回復として入居者の負担ですが、劣化による負担は物件のオーナーの負担になります。入居者が物件を丁寧に扱ってくれないと、劣化のスピードが早くなるため、貸す際はある程度劣化することを覚悟する必要があります。
トラブル対応に関わる可能性
賃貸管理会社に分譲マンションを委託すると、トラブル対応を行ってくれる場合が多いです。しかし、物件を保持するオーナー側に原因がある場合は、賃貸管理会社に委託していてもトラブルに対応する必要があります。トラブルを解決しても、隣人との関係が悪化することもあるため、どのようなトラブルが起こるかを想定しておくことが重要です。
空室リスクがある
分譲マンションを賃貸管理会社に委託しても、長期間空室になる場合があります。入居者がいない場合でも広告費や管理費がかかる場合があるため、賃貸管理会社に委託しても必ず収益が上がるわけではありません。
入居者がいない場合の管理費や広告費は、賃貸管理会社との契約内容により異なります。賃貸管理会社に委託する際は、どのような費用が必要かをきちんと計算しておきましょう。
マンションを貸す際のメリット・デメリットの詳細は以下の記事をご覧ください。
分譲マンションを貸す際に知っておくべきこと
分譲マンションを貸す前に、初心者の方が知っておくべきことがいくつかあります。注意点について確認しておかないと、分譲マンションを貸せないだけでなく大きなトラブルに発展するかもしれません。どのような点に注意すべきかを確認しましょう。
銀行に連絡する
分譲マンションのローンがまだ残っている場合は、貸す前に銀行に連絡する必要があります。銀行に連絡をしないで分譲マンションを貸すと、貸付契約違反になる場合があります。大きなトラブルを避けるためにも、ローンがまだ残っている方は銀行に必ず連絡してください。
分譲マンションを貸す場合は住宅目的ではなくなるため、住宅ローンから投資用ローンに切り替える必要があります。投資用ローンに切り替えると住宅ローンよりも金利が上がるため、事前にどのぐらい費用が必要になるかを確認しましょう。
また、転勤などの特別な場合は住宅ローンでも分譲マンションを貸せる場合があります。銀行に事情を説明することで条件を有利に進められるため、時間に余裕をもって銀行に連絡するのが望ましいです。
傷やよごれを細かくチェックしておく
分譲マンションを貸す前に、どの部分に傷やよごれがあるか把握しておくことが重要です。入居者には原状回復義務があるため、もともとある傷や汚れなのかを記録しておかなければいけません。
チェックする方法としては、写真や動画などで傷やよごれを記録するのが望ましいです。内装や外装に傷があることがわかるように、細かな部分まで確認しましょう。
収入と支出のバランスを確認する
分譲マンションを貸す際は、収支のバランスを考えなければいけません。不動産収入があっても、支出が多いと赤字になり貸す意味がなくなります。分譲マンションを貸すには、収入から経費を差し引いた純利益で考える必要があります。
一般的な経費としては、賃貸管理会社に委託する管理費や修繕費、リフォーム代などが必要です。収支のバランスを考えるには、不動産などの専門家に計算してもらうのがおすすめです。初心者の方が収支のバランスを計算すると、適切でない方法で行ってしまう可能性があります。専門家に委託することで、より正確な収支をシミュレーションできます。
禁止事項を設定する
分譲マンションを貸す前に、禁止事項を決めておく必要があります。もともとの分譲マンションが喫煙可能の物件であっても、壁の汚れやにおいが気になる方は喫煙を禁止事項として決めておきましょう。
ほかにもペット可能の分譲マンションでも、ペットを禁止にすることで退去後の修繕を軽減できます。入居後に入居者とトラブルにならないためにも、きちんと禁止事項を設定しておきましょう。
住宅ローン控除について理解する
住宅ローン控除は、分譲マンションに住んでいないと適用されません。したがって、住宅ローン控除があとどのくらい適用されるかを知っておく必要があります。分譲マンションを貸した際は、基本的には住宅ローン控除は行えません。
しかし、転勤などで分譲マンションを貸す際は住宅ローンのまま貸せる場合があります。転勤などの特別な事情がない限りは、ローンを完済してからマンションを貸すのが一般的です。住宅ローンを投資ローンに切り替える方法もありますが、投資ローンのほうが利率は高いためあまりおすすめできません。
住宅ローンのまま分譲マンションを貸せるかどうかは、ローンを組んでいる金融機関と相談してください。金融機関に連絡もなしで住宅ローンのまま貸すのは規約違反になるため、必ず金融機関に連絡しましょう。
分譲マンションで成功するには
分譲マンションを貸して失敗しないためには、いくつか注意する点があります。成功するためにどのようなことを意識すべきかを確認しましょう。
広告写真の見栄えに気をつける
分譲マンションで成功するには、広告写真の見栄えに気をつける必要があります。新規入居者が決まらない原因のひとつに、広告写真が魅力的でない場合が挙げられます。広告写真は入居者に住みたいと思ってもらう必要があります。物件の特徴を明確に伝えることや写真の明るさに気をつけて、ほかの物件と差別化しなければいけません。
入居者を限定しない
空室が長期間続くと、失費が多くなり失敗します。空室リスクを避けるために新規入居者を限定せず、借り手の幅を広げることが重要です。ペットや喫煙を禁止にすると、においや汚れのリスクは減りますが、そのかわりに借り手がなかなか決まらない場合があります。新規入居者がなかなか決まらない場合は、条件の幅を広げるとよいでしょう。
費用をかけすぎない
失敗でもっとも多いのが、費用をかけすぎることです。内装をきれいにするために、予算以上のハウスクリーニングやリフォームを行うと採算がとれない場合があります。分譲マンションを貸す前に、きちんと収支シミュレーションを行うのが重要です。
分譲マンションに費用をかけすぎない方法として、清掃できる部分はご自身できれいにしてください。すべて清掃業者に依頼すると費用が高くなるため、できる範囲で清掃を自分ですると、費用を大幅に削減できます。
また、分譲マンションの経費をきちんと確定申告することも重要です。経費を差し引かずに不動産収入をそのまま申告すると、所得税が高くなります。不動産収入から経費を差し引いて、きちんと申告すると節税できます。
分譲マンションを貸す際の支出
分譲マンションを貸すと、収入だけでなく支出も発生します。分譲マンションを貸す際の支出にもいくつか種類があるため、具体的にどのような支出があるかを知っておくことが重要です。
分譲マンションを貸す前に発生する支出
分譲マンションを貸す前には、室内を修繕する必要があります。自分で落とせない頑固な汚れは、ハウスクリーニング業者に依頼しなければいけません。また、経年劣化による修繕は、リフォームが必要になります。
フルリノベーションを行うと修繕の規模にもよりますが、2DKの広さだと500万円程かかる場合があります。ハウスクリーニングのみならば、3万円前後で済む場合があるため費用を意識して修繕を行いましょう。
入居者が手続きする際にオーナーが支払う費用
賃貸管理会社に管理業務を委託すると、入居者が決まるごとに費用を支払う必要があります。新規入居者が決まったタイミングや更新手続きなどでは、家賃の1か月分を支払うことがありますが、賃貸管理会社との契約内容で異なります。礼金で得た収入を、そのまま賃貸管理会社に納めるパターンが多いです。
分譲マンションの運営費
分譲マンションの運営費も必要です。運営費としては、賃貸管理会社への管理費、火災保険や設備の修理、税金、マンションの修繕積立金などがあります。賃貸管理会社に支払う管理費用は、家賃の5％程度のことが多いです。管理費用は管理会社により異なるため、いくつかの管理会社の費用を比較するのが望ましいです。
分譲マンションの設備が壊れた場合は、修理する必要があります。設備はいつ壊れるか予測がつかないため、いつでも対応できるように資金を準備しておく必要があります。
分譲マンションを貸して得た収入は、不動産収入に該当するため所得税の対象です。設備の修繕や火災保険などは経費に該当するため、きちんと確定申告すると節税対策になります。確定申告の方法がわからない場合は、税理士に相談しましょう。
分譲マンションの収入について
分譲マンションを貸すと定期的な収入だけでなく、ほかにもいくつかの収入があります。新規入居者が決まった際の収入や、入居者が更新した際に発生する収入などがあります。どのくらいの収入が得られるかを確認しましょう。
新規入居者が決まった際の収入
新規入居者が決まった際には、礼金が収入となります。礼金は必ず設定するのではなく、オーナー自身で価格を設定できます。礼金はオーナーに感謝を示すためのものであり、礼金を無料にすることも可能です。礼金を設定する際は、家賃の1～2か月程度にすることが多いです。
定期的にもらえる収入
分譲マンションを貸すと、定期的に家賃収入が発生します。家賃収入の価格設定は非常に重要であり、一度決定するとなかなか変更できません。家賃相場をきちんと理解して価格を設定する必要があります。家賃を設定した金額により、礼金の価格も変わります。収支のシミュレーションをきちんと行い、適正価格を決めましょう。
更新時に発生する収入
入居者が賃貸借契約を更新する際に、更新料の収入が得られます。更新料は新規入居者が契約するときと同じで、賃料の1か月～2か月分に設定している場合があります。更新料を無料に設定している方も多いです。
分譲マンションの税金について
分譲マンションを貸すと、賃貸収入を得られるのが魅力です。しかし、賃貸収入が発生すると税金がかかるため、税金の種類について詳しく知っておく必要があります。ここでは、税金の種類や納め方について解説します。
分譲マンションで収入を得た場合の税金とは？
分譲マンションを貸して収入を得た場合は、不動産所得に該当します。税金の種類は、所得税や住民税、消費税、固定資産税などがあります。そのほかにも場合により、都市計画税や不動産取得税がかかることがあります。
税金の種類
分譲マンションを貸すといくつか税金の種類がありますが、ここでは所得税と消費税、住民税について解説します。
・所得税
分譲マンションの賃貸を副業としている方の年間の収入が、20万円以下ならば確定申告の必要はありません。しかし、給与所得以外のほかに収入がある方は、不動産収入が20万円を超えていなくても確定申告する必要があります。不動産収入から経費を差し引けるため、多くの場合は確定申告を行います。
・消費税
消費税は、不動産所得が1,000万円を超えた場合に課税対象です。居住用として貸す際には、不動産収入が1,000万円を超えなければ支払わなくてよいため、不動産を専業としている方でなければ考える必要はありません。
・住民税
住民税は、所得税に応じて税金価格が決定します。納付先は、1月1日に住民票が登録されてある市区町村に納めます。
所得税の計算方法の計算方法
所得税を計算するには、不動産所得を算出する必要があります。不動産所得は、1年間に得た不動産所得から必要経費を差し引いた金額です。
所得税は、不動産所得以外の収入を合算した金額で計算する必要があります。
所得税 ＝ 課税所得金額 × 税金 – 税率控除額
上記の式で求められるため、税金控除額を調べなければいけません。たとえば、収入が1,000円～195万円未満の方は、所得税率5％で税金控除額が0円です。330万円以上695万円以下の方は、所得税率が20％で税金控除額が42万7,500円です。
日本では、年収が高いと税金も高くなる「累進課税制度」を採用しているため、不動産所得以外の収入が多い方は税金も高くなります。不動産所得で得た金額をそのまま手取りとしてもらえるわけではないのでご注意ください。
税金をおさえるためにも、節税対策を考えなければいけません。不動産に必要な費用は経費として合計額から差し引けるため、どうやって節税できるかも意識しましょう。
分譲マンションでの節税方法
収入が多くなると、納めなければいけない税金も多くなります。収入だけでなく、節税についても考える必要があります。税金をおさえるための節税方法について解説します。
経費をきちんと申告する
経費をおさえるためには、経費をきちんと申告することが重要です。経費を申告しないと課税所得の合計が高くなるため、所得税の支払いが多くなります。修繕費や管理費、税金の支払いの経費を合計から差し引けるため、きちんと計算して申告しましょう。
しかし、経費として認められない項目もあるため、なにが経費として申告できるかを知っておく必要があります。分譲マンションを貸す際にかかった交通費や書籍代、通信費なども経費とできる場合があります。どのような項目が経費になるかわからない方は、一度税理士に相談しましょう。
支出のほうが多い場合は、損益通算を行う
分譲マンションを貸すと、必ず黒字になるとは限りません。収入よりも支出のほうが多くなった場合は、損益通算を行いましょう。損益通算を行うと、不動産所得で赤字になったとしても、ほかの所得と相殺できるため節税対策になります。
損益通算ができる項目は定められており、不動産所得や事業所得、山林所得、譲渡所得の4つのみです。不動産所得は損益通算の対象項目であるため、きちんと申告すると不動産業の赤字をカバーできます。しかし、不動産収入でもすべてが対象になるわけではありません。別荘などの生活に必要のない物件を購入した場合などは、購入したとしても損益通算を行えないので覚えておきましょう。
青色申告を利用できるかを確認
青色申告を利用すると、65万円の控除額が適用されます。控除額が65万円あると大きな節税効果を得られるため、事業規模で分譲マンションを貸す場合は青色申告で申告しましょう。しかし、青色申告を行うには事業規模で不動産を貸す必要があります。
事業規模と認定される目安は、物件を10部屋ぐらい所持して貸す必要があります。事業規模と認定されるかの明確な基準はないため、気になる方は税務署に問い合わせるのがよいでしょう。
マンションを貸した場合の税金や経費の詳細は以下の記事をご覧ください。
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まとめ
今回は、初心者の方向けに分譲マンションを貸す方法について解説しました。分譲マンションを貸すと収入を得られますが、修繕や税金を納める必要があるため、収支のバランスを考えて運用しなければいけません。分譲マンションを貸して失敗しないためにも、メリットとデメリットを考えて運用しましょう。
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