「夢だったマイホームを、ローンを組んで手に入れたものの転勤や海外赴任が決まった」、そのような事情で持ち家を長期間離れなければならないときに、ローンが残った自宅を貸すことは可能でしょうか。ここでは、ローン返済中の自宅マンションや戸建て住宅による賃貸経営、およびその注意点や判断基準について解説します。
ローン返済中の自宅マンションを貸したい
マンションやアパートなど不動産を購入して、第三者に貸し出し家賃収入を得ることを賃貸経営といいます。当初は自宅として購入したマンションを、まだローンが残っている段階で賃貸に出すことは原則としてできません。 軽い気持ちで貸し出してしまうと、場合によっては契約違反になるため注意が必要です。ただし、例外もあるためよく調べたうえで検討しましょう。
住宅ローン利用中の賃貸は契約違反にならないよう注意
マンションによる賃貸経営が流行っています。急な事情により自宅マンションにしばらく住めなくなった場合も賃貸に出せそうですが、簡単にはいきません。
自宅を賃貸経営に活用することは基本的に可能です。しかし、住宅ローンは契約者および家族が住居とするための融資であるため、ローン返済中は賃貸に出すことは困難です。 もし、原則を無視して住宅ローン利用中にマンションを貸し出してしまうと、契約違反になるおそれがあります。契約違反が発覚した場合は、金融機関から違約金やローンの一括返済を請求されることも考えられるため注意が必要です。借り入れ先の金融機関に無断で、ローン返済が終わっていないマンションを貸し出すことは避けるべきです。
賃貸用ローンに切り替える
住宅ローンは、契約者が住むことを前提としています。そのため、ローン返済中の家を貸すことはできません。
第三者に貸し出すには、賃貸経営を行なううえで利用可能な事業用の賃貸ローンに切り替える必要があります。
転勤などの理由で例外もあり
自宅マンションが住宅ローンを利用中だとしても、賃貸に出せることがあります。原則として住宅ローンが残っている家は貸し出せませんが、条件によって例外と認められるかもしれません。まずは、該当する金融機関に相談してみることです。
住宅ローンが残っていても、転勤や長期の海外赴任、介護といった特別な事情によってローン契約者以外が住むことを認められるケースがあります。たとえば、転勤により家を長期間離れなければならない場合は、配属先から戻ったら再び自分が住む予定であることを説明しましょう。金融機関が納得すれば、住宅ローン継続を認めてくれる可能性があります。
戸建てならば賃貸併用住宅にする方法も
戸建て住宅を賃貸併用住宅にリフォームする方法もあります。土地に余裕がある場合、当初から同じ一件の戸建てに二世帯で住めるよう考えて作ることがあります。親子二世代による同居を想定した場合もありますが、そうではなく自宅と賃貸物件を合わせた賃貸併用住宅とするためです。
たとえば、自宅を建て替える際に「せっかくなら、家賃収入が入る賃貸併用住宅にしよう」と計画される方もいます。または、働き盛りで家族もいる家主が、当初は両親と一緒に暮らすために二世帯・三世帯の同居用としていたものを、賃貸併用住宅にする場合もあります。子どもが成長して独立したことにより家族構成が変化したときなど、リフォームすることで一部を第三者に貸し出せば、家賃収入が期待できるためです。
金融機関によりますが、賃貸併用住宅は住宅ローンを組めるケースが多いです。事情により賃貸併用住宅にリフォームした場合も、住宅ローンを継続できる可能性があります。
賃貸併用住宅は、自宅部分が床面積の50%以上となります。自宅部分は住宅ローンを利用できますが、残りの賃貸部分は住宅ローンが適用できません。もし借り入れが必要なときは、別に賃貸用ローンを組むことになります。
住宅ローンと事業用ローンを併用するダブルローンは、より返済が難しいとされます。ダブルローンを組むときは、借りる額をより慎重に考えることが重要です。
また、土地を相続する際に賃貸併用住宅を建てることで、土地の課税評価額が下がり借家権も含まれるため、自宅のみの場合に比べて相続税が約3割減額されます。固定資産税の軽減にも有利なため、節税につながります。
戸建て住宅を自宅部分と賃貸部分に分けた賃貸併用住宅は、入居者にとってどのようなメリットがあるのでしょうか。マンションなど、集合住宅で大家さんが近くにいる環境をイメージしてください。家主や入居者同士がコミュニケーションをとりやすく、単身の女性や子育て世帯の家族でも安心して生活できます。 賃貸併用住宅は住宅ローンの契約者が住むことにより、賃貸経営を行なうだけでなく生活面での充実感を得ることが可能です。転勤などの事情で自宅を離れねばならないケースでなくとも、メリットが大きいといえます。
民間金融機関と住宅金融支援機構
住宅ローンが残っている家を第三者に貸すためには、どのような住宅ローンを利用しているかにより進め方が違います。主には、銀行のような民間金融機関と住宅金融支援機構のローン・フラット35で対応が分かれます。
民間金融機関の場合
民間金融機関の住宅ローンを利用中は、融資を受けている銀行の規定にもとづいて賃貸が可能かを判断されます。転勤や海外赴任などにより長期間離れる事情があったとしても、必ず賃貸を認められるとは限りません。
民間銀行の住宅ローンは、「変動金利」や3年・5年・10年など期間を選べる「固定期間選択型」の返済方法があります。さまざまな金利タイプがあり、自分にあった返済方法を選ぶことが可能です。銀行ならではの、ATM手数料優遇サービスなどもあります。
また、住宅ローンの契約者が亡くなった場合などに、保険金でローン残高を返済してもらえる「団体信用生命保険」についても、いろいろな種類が揃っています。そうしたメリットがある一方で、原則として団体信用生命保険に加入せねばならず、ローン審査が厳しいところがデメリットです。 住宅ローンを組む際、すでに転勤するため貸し出すことが分っていることはまずないでしょう。もし予定外の転勤が決まって自宅を賃貸に出したいときは、速やかに金融機関に相談することです。状況により、ほかの銀行から借り換えなければならないこともあるので注意が必要です。そのような民間金融機関とよく比較されるのが、住宅金融支援機構です。
住宅金融支援機構のフラット35
「フラット35」は、民間金融機関と住宅金融支援機構の提携による最長35年の住宅ローンです。民間金融機関単独ではなく、住宅金融支援機構の証券化支援事業を活用した住宅ローンのため、金融機関によって対応が変わることはありません。
住宅金融支援機構は、住宅ローンを利用中に転勤などやむを得ない事情により一時的に居住できない場合、融資住宅に戻ることを前提に賃貸することを認めています。
フラット35は最長35年、全期間固定金利の住宅ローンのため計画的に返済することが可能です。審査基準が公表されており、民間金融機関に比べて審査に通りやすいことで知られます。
また、団体信用生命保険への加入は任意のため、持病などで加入条件を満たさない人も利用できます。ただし、全期間固定金利なため、超低金利が続いた場合は変動金利を選んだほうが有利になります。
住宅ローンを組んで家を建てたあと、金利の動向を把握して金利が上がりそうになったタイミングで固定金利に切り替えられる人は、民間金融機関の変動金利でもよいでしょう。
逆に金利動向にまで気が回らず、金利の変化を把握できない人は、変動金利を選ぶとリスクが大きくなるためおすすめしません。金利を切り替えるのが苦手な人は、フラット35のような全期間固定金利のほうが安心です。
住宅ローン利用中に自宅を賃貸に出す必要があるときは、民間金融機関と住宅金融支援機構によるフラット35の特徴を踏まえて相談しましょう。
知っておきたいリスクや注意点
住宅ローンが残っている家を貸し出すために賃貸用ローンに切り替える場合は、金利や手数料を把握しておくことが重要です。ほかにも、賃貸経営によるトラブルなどが考えられます。事前に注意点を知っておけば、リスクを少しでも減らすための対策を打つことも可能です。
賃貸用ローン切り替えによる金利
マンションや建売住宅を購入する目的で融資を受ける住宅ローンに対して、賃貸用ローンは賃貸経営で事業用資産を手に入れるために融資を受ける事業用ローンです。事業用ローンは、「不動産投資ローン」や「マンションローン」「アパートローン」とも呼ばれます。 事業用ローンは、住宅ローンに比べて一般的に金利が高目に設定されます。そのため、住宅ローンから貸用ローンに借り換えた場合、金利の上昇分だけ返済総額は増えることになります。
融資を受ける銀行により差はありますが、賃貸用ローンは変動金利でおよそ3%（1%～3%）、固定金利はおよそ4%（3%～5%）です。住宅ローンの変動金利はおよそ0.5%（0.3%～0.7%）、固定金利はおよそ1.35%（0.9%～1.7%）になります。比較すると、事業用ローンである賃貸用ローンの金利は高い傾向にあることがわかります。 なお、賃貸用ローンは融資の審査が厳しいことで知られます。不動産投資による事業計画について、集客方法や収益を維持し続ける見通しなどさまざまな質問を受けるため、具体的に答えられるように準備しておきましょう。
手数料・費用の相場を知っておく
住宅ローンから事業用ローンに借り換える場合、事務手数料をはじめ諸経費が必要です。住宅ローンが残っている状態で賃貸用ローンに切り替えるには、どの程度の費用が掛かるか事前に調べたうえで選択しましょう。
事務手数料とは、金融機関に支払う事務費用のことです。「事務取扱手数料」や「融資手数料」と呼ぶこともあります。一定の金額を支払う「定額型」の相場は3万円～5万円ですが、借入金額に応じて払う「定率型」になると「借入金額×2.2%」程度になります。金融機関によって事務手数料が無料の場合もありますが、一般的には保証料にその分が含まれています。
住宅ローンを借り換える際、借り換え先の金融機関に支払うのは事務手数料のほかに次のような費用がかかります。「印紙税」の相場は、2万円です。「保証料」は、融資手数料型や保証料一括前払い型などによって差があり、無料から62万円程度となります。
一方で借り換え前の金融機関に払う手数料の場合、「全額繰上返済手数料」で0～3万円、「保証会社事務手数料」で0～1万円が相場です。
また、住宅ローンの繰り上げ返済する際に登記の手数料として発生する「抵抗権抹消費用」は1不動産で1,000円、「抵抗権設定費用」は借入金額×0.4%、抵当権抹消手続きを司法書士に依頼すれば「司法書士依頼費用」は1万円～10万円かかります。
そのほかにも、「火災保険料」や「地震保険料」、「団体信用保険料」などの費用がかかることがあります。 実際にかかる手数料や諸費用は、金融機関により差があるためシミュレーションサイトで調べるか、直接相談して借り換えを判断することをおすすめします。
自身の状況に合った契約方法を選ぶ
金融機関との契約方法には、普通借家契約や定期借家契約、一時使用賃貸借契約があります。それぞれメリットとデメリットがあり、自身の状況に応じて3種類の契約方法から選ぶことになります。
「普通借家契約」とは、一般的な不動産賃貸で利用される契約です。基本的に契約期間は2年で、期間満了後も借主から解約の申し入れがなければ契約が自動更新されるため長く住み続けられます。入居者がいる限り、継続的に家賃収入を得ることが可能です。入居者に長く住んでもらいやすいため、契約時の条件交渉が少なくて済み、賃料を高めに設定しやすいメリットがあります。一方で貸主側からの契約解除が難しいことがデメリットです。
「定期借家契約」の場合は、貸主が契約期間を自由に設定できます。貸主は契約期間満了の1年前から6か月前までに解約を申し入れることで、満了時点で物件の明け渡しを受けられます。
契約更新がないため借主は契約期間満了とともに退去し、居座られるリスクがなく立ち退き料を支払う必要もありません。一方で、解約日をかなり前から通知せねばならないことや、契約期間によって入居者が見つからない可能性が高くなることはデメリットです。ただし、貸主と借主双方の合意によって期間満了後に再契約もできます。
「一時使用賃貸借契約」は、第三者による一時使用を目的とした賃貸借契約です。住宅ローンが残っている自宅を転勤などの事情で離れる際に、期間中だけ賃貸に出すにはぴったりな契約といえるでしょう。契約に借地借家法が適用されないため、賃借人保護を重要視する借地借家法の規定に縛られないのが特徴です。
転勤が理由であれば、転勤を終了して帰任するまでを契約期間とできます。そのため、借主に対して解約を3か月前までに申し出れば、物件を明け渡してもらえるのがメリットです。 解約に関しては貸主に有利な契約ですが、そのために普通借家契約の賃料相場と比べて賃料を低く設定して、入居者を集める方法をとるのが一般的です。賃貸経営で利益を得るうえで、賃料が相場より低いのはデメリットです。
住宅ローン控除の適用について
夢のマイホームを購入するためとはいえ、住宅ローンの返済は家計にとって大きな負担となります。住宅ローン控除は、住宅ローンを組むことによって節税できるため、その負担を減らすことが可能です。しかし住宅ローンが残っている家を貸し出した場合、住宅ローン控除が適用されません。住宅ローンから事業用ローンに借り換えた際も、賃貸期間中は住宅ローン控除が適用されないので注意が必要です。
住宅ローン控除は、「住宅借入金等特別控除」が正式名称です。所得税や住民税を控除できる制度で、「住宅ローン減税」とも呼ばれます。住宅ローン控除を利用することにより、新築住宅は13年間、中古住宅は10年間にわたって年末の住宅ローン残高に応じて節税することが可能です。
住宅ローン控除はローンの契約者、または家族が居住している場合に適用されます。もし自宅マンションや戸建て住宅を貸し出した場合、契約者や家族はそこに居住していないため、住宅ローン控除は適用されません。それに伴って増えた負担に関しては、どのように貸し出すかで負担分を軽減する方法が違います。
住宅ローン控除による節税ができなくなった場合、税負担が増えて出費がかさむことも考えられます。それを上回る賃貸収入が見込めるならばよいのですが、収益よりも税負担のほうが大きいと損をしてしまう可能性があります。しかし、入居者が退去した場合は条件を満たすため、再度住宅ローン控除が適用されます。 住宅ローンのまま貸し出す場合、家賃収入によってローン返済分を補塡したうえに、本来受けるはずだった控除額を年間家賃に組み込み、負担分を補うことが可能です。ただし、控除額分を組み込むことにより、家賃が相場より高くなってしまうと入居者が集まらなくなるおそれがあるので慎重に判断しましょう。
空室リスクへの対策
空室リスクとは貸し出した物件の入居希望者が見つからず、空き室状態となる危うさのことです。住宅ローンが残った家を何らかの方法で第三者に貸し出しても、入居者がいなくては賃料が入りません。
住宅ローンから事業用ローンに借り換えて賃貸経営を行なう場合、収入源は入居者からの家賃収入です。貸主は、家賃収入がゼロにならないために対策を打つ必要があります。 たとえば、自身の物件と周辺のライバル物件について調べ、どのようなターゲット層に向けて入居情報をアピールするか検討します。
周辺のライバル物件よりも賃料が高い場合は、入居希望者が見つかりにくいため、賃料を下げるなど募集条件を見直しましょう。空室が続く場合、現実的に賃貸経営の素人ではどのような対策が効果的かわからないものです。
エリアの集客に強い仲介会社に頼るか、インターネットを活用して広告を出すことも選択肢として考えられます。
賃料の滞納などトラブル
住宅ローンを利用中の自宅とはいえ、一時的に貸し出して賃貸経営を行なうのですから、借主とのトラブルにも対応せねばなりません。ありがちなのが、賃料の滞納によるトラブルです。
家賃滞納に関しては、借主が故意ではなくうっかり1か月分を払うのを忘れたのか、それとも支払う意志がないのかを見極めることが重要です。単に忘れただけならば、打診程度にして強く請求しすぎないことです。
一方で借主の支払い能力が悪化して、数か月分の滞納が発生して回収が難しいと判断したときは、催促して支払いを約束させるか書面化します。
数か月分の滞納については迅速に対応しなければ、そのまま逃げて音信不通という事態になりかねません。
また、借主による騒音や異臭で近隣住民から苦情が頻発するトラブルも考えられます。
家賃の長期間滞納や近隣住民からの苦情が続くようなときは、明渡訴訟を検討することになります。
そのような場合は、弁護士に相談したほうが無難です。
サブリースという選択肢
サブリースとは、貸主が自宅マンションや戸建て住宅などの物件を不動産会社に貸し、その不動産会社が借主に転貸する契約方法です。
貸主は不動産会社に賃貸管理を任せるため、基本的にトラブル対応などを心配する必要がありません。また、空き室の有無に関わらず収入を得ることが可能です。
ローン返済中の家を貸し出す際に、サブリース契約を結ぶことは原則としてできません。住宅ローンを組んでいる金融機関に無断でサブリースを活用していることが発覚した場合、残金の一括返済や賃貸している自宅に戻って居住することを求められます。一般的に住宅ローンは数千万円単位の高額ローンを組んでいるため、もし一括返済となれば、家を売却するか自己破産という事態になりかねません。
ただし、住宅ローン利用中の家でも住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えることにより、サブリースで賃貸することが可能です。金融機関によりますが、転勤や海外赴任で長期間離れる場合や介護などのやむを得ない事情があれば、住宅ローンのまま賃貸に出すことを認めるケースもあります。サブリースの利用をお考えならば、まずは金融機関に相談することをおすすめします。
賃貸管理を委託する契約の一つ「管理委託契約」は、貸主が家を貸す際に発生する管理業務のみを不動産会社に委託する契約です。賃貸借契約は別途、貸主と借主の間で結ばれるところがサブリースと異なります。
管理委託契約の場合、本来貸主が行なう家賃の集金や契約更新の手続き、設備故障の対応などは委託できますが、修繕工事や入居者のトラブルなどについては貸主が判断せねばなりません。
サブリースならば、借主が契約を結んだ不動産会社が管理業務全般からトラブルまで対応してくれます。とくに、転勤や海外赴任などの事情で借主と連絡をとるのが難しい貸主に適した契約形態といえます。
また、貸主はサブリース契約を結ぶ際に、空室時の賃料保証プランを選んでおけば、たとえ入居者がなくても収入を得られます。従来の賃貸経営では空室リスクの対策を講じなければならないところ、サブリースだとその心配はいりません。 ただしサブリースの場合、一般的に不動産会社が入居者の審査、および賃貸借契約の締結を行なうため、貸主は入居者を選べません。
また、貸主が不動産会社に支払う手数料の相場は賃料の10%～20%です。管理委託契約の手数料（賃料の5%～10%）より割高なため、賃料が同じならばサブリース契約のほうが貸主に入る収入は下がります。
👇賃貸で貸す場合のメリットやデメリット、支出や収入について知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
持ち家を賃貸するか迷ったときの判断基準
自宅マンションや戸建て住宅から転勤などの諸事情で長期間離れることになった場合、ローンが残っているにも関わらず本当に貸し出すべきなのか、状況に直面したら迷うこともあるでしょう。そのようなときは、次のようなことを確認することで判断に役立ちます。
将来的に戻って再び住む予定はあるのか
転勤などによって自宅から長期間離れる場合、転勤期間が終わって再び自宅に住む予定はありますか。戻ってくる予定ならば、自宅を売却する可能性は低いため、賃貸経営によって家賃収入を期待できます。住宅ローンが残っていても第三者に貸し出すことを検討する価値はあります。家賃収入が少しでもあれば、住宅ローン返済にまわすことが可能です。
資金計画を立ててシミュレーションする
マイホームであるマンションや戸建て住宅を賃貸に出すことをお考えならば、まず資金計画を立てましょう。現在の自己資金を把握したうえで、家賃収入や出費などを予測して割り出してシミュレーションします。
シミュレーションによって自己資金が不足する可能性などを見ながら、貸し出すか否か判断していきます。
資金計画を立てるにあたり、どのくらいまとまった資金が必要かも判断基準にしながら考えることが重要です。
賃貸物件の管理をどうするか
自宅を長期間離れる場合、貸し出している間の管理をどうするかを考えておかねばなりません。貸主が自ら管理するのか、不動産会社に賃貸管理を委託する「管理委託契約」にするのか、不動産会社に賃貸管理まで任せる「サブリース契約」にするのかも判断基準になります。
自身が自宅からどれくらいの期間離れるのか、自分で管理できる状況なのかをよく把握しておく必要があります。賃料収入を優先するか、手数料を支払ってでも不動産会社に任せることにより自ら管理する負担を軽減させるか、バランスを考慮して判断しましょう。
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まとめ
住宅ローンを利用中の自宅マンションや戸建て住宅を、そのまま賃貸に出すことは原則としてできません。
住宅ローンから事業用ローンへの借り換えが必要です。また、転勤で長期間離れるなどの事情があれば、住宅ローンを継続して賃貸に出せる場合もあります。
転勤などにより一時的に空き家と自宅を一定期間貸し出し、管理することを「リロケーション」と呼びます。もし住宅ローンが残っている家を賃貸に出そうとお考えならば、リロケーション業務を手がける不動産会社に相談することをおすすめします。
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