【管理手数料０円】賃貸管理を自分で行う自主管理を徹底解説！成功させるためのノウハウも公開

賃貸物件の賃貸管理を自分で行うことは、収益性を高めるための有効な選択肢ですが、その分責任や作業量も増えるのが現実です。実際にプロの賃貸管理会社に依頼する場合と比較して賃貸管理を自分で行う場合のメリット・デメリットを徹底的に解説するとともに、成功させるための具体的なノウハウをご紹介します。
賃貸管理を自分でしたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

↓↓↓賃貸管理のプロ集団【クルーズカンパニー】へご相談ください！↓↓↓

＼管理料0円から任せられる賃貸管理会社／

WEBでお問い合わせ

電話でお問い合わせ

＼囲い込みなし、透明な価格設定で、あなたに最適な取引を実現／

TRENTの売却サービスはこちら

賃貸管理を自分で行うとは？

賃貸管理を自分で行うとは、不動産会社に管理業務を委託せず、物件オーナー自身が全ての管理業務を担うことを指します。具体的には、入居者の募集、契約、家賃の回収、修繕対応、トラブル対応、退去立会、更新・再契約手続きなど、賃貸物件に関わるあらゆる業務をオーナー自身が主体的に行います。

賃貸管理業務とは何か？

賃貸管理業務には以下の内容が含まれます。

入居者募集・入居審査

空室の場合は、入居者を見つけるために、広告（SUUMOなどのポータルサイト）に募集を出して入居希望者を募ります。
広告を見た方からのお問い合わせがあれば、実際にお部屋を内見していただき、気に入っていただけた場合は、申込をいただきます。
申込書類などをもとに、契約相手として問題がないか入居審査を行います。

契約締結

入居審査後、貸し出しOKと判断したら、契約手続きへ進みます。
契約書類の作成を行い、契約内容を説明した上で書面など（電子契約書含む）により契約を締結し、契約金（敷金、礼金、前家賃など）を受領します。

更新・再契約

入居中で契約満了が近づいてきた場合は、更新手続きまたは再契約の案内を行い、更新・再契約手続きを行います。
次の契約条件について変更がある場合は、条件を提示して合意があれば手続きを行います。

家賃等の回収・管理

毎月の家賃の入金管理を行います。滞納している場合は本人や保証人・保証会社への連絡して回収対応を行います。

建物や設備の維持管理

建物の修繕から定期清掃、定期点検などを行い、物件を良好な状態に維持します。

入居者トラブル対応

入居者からの設備トラブルなどで連絡があった場合は、速やかに状況に応じた修理・交換など対応します。

退去立会と原状回復工事

入居者から退去の連絡が入った場合は、退去立会を行います。そこで室内の状況を確認し、貸出前の状態に戻す原状回復工事の手配を行います。費用負担については、借主負担なのか貸主負担なのかも立会時に話し合います。

あわせて読みたい

選ばれる賃貸管理サービスとは！？賃貸経営成功の秘訣は賃貸管理！ ご所有不動産を貸すことを「不動産投資」や「賃貸経営」など呼び方は色々あります。自分で使用せずに人に貸すのであれば、少しでも収益が高い方が良いものです。その成...

賃貸管理会社に依頼するメリット・デメリット

メリット

• 専門知識や経験が豊富
• 広範囲なネットワーク
• 24時間対応可能な場合が多い
• 空室リスクの軽減
• 事務作業の負担軽減
• 安定した入居率の確保

デメリット

• 管理費がかかる
• 自由度が低い
• 情報不透明性

自分で行うメリット・デメリット

メリット

• コスト削減
• 自由度が高い
• 入居者との関係が構築しやすい
• 物件の状態を把握しやすい

デメリット

• 時間と手間がかかる
• 専門知識が必要
• 24時間対応が必要になる場合がある
• トラブル発生時の精神的な負担
• 税金に関する知識が必要

毎月管理料０円で入居者募集からまるっと賃貸管理を任せられるのはクルーズカンパニー！
[入居者募集・契約書作成・連絡取り次ぎ・修繕業者手配・退去立ち合い等の充実サポート！]

賃貸管理を自分で行うための準備

必要な知識とスキル

• 不動産に関する法律知識：民法、借地借家法、宅建業法など
• 税金に関する知識：所得税、固定資産税、消費税など
• 契約書の作成：賃貸借契約書の作成・チェック
• トラブル対応：入居者からのクレーム対応、トラブル解決
• コミュニケーション能力：入居者との円滑なコミュニケーション

法律や条例に関する知識

• 賃貸借契約：賃貸借契約に関する法律、条例を理解する
• 建物管理：建築基準法、消防法など、建物の管理に関する法律
• 消費者契約法：消費者との契約に関する法律

税金に関する知識

• 不動産所得：賃貸収入にかかる所得税の計算
• 固定資産税：物件にかかる固定資産税の計算
• 消費税：修繕費などにかかる消費税の計算

管理ソフトの導入

• 家賃管理：家賃の入金・出金管理、滞納管理を効率化
• 修繕管理：修繕履歴の管理、費用管理
• 入居者管理：更新時期の管理、連絡先管理
• 文書管理：契約書と領収書データを管理

入居者募集から賃貸契約締結に向けて

魅力的な募集広告の作成

賃貸物件の顔となる募集広告は、入居者を惹きつけるために非常に重要です。

• 写真撮影：高画質で明るく清潔感が伝わる写真を使用しましょう。広角レンズを使うと効果的です。
• 物件情報：家賃、間取り、設備、周辺環境など、必要な情報を分かりやすく記載しましょう。
• キャッチコピー：物件・周辺の特徴や魅力が伝わるようなキャッチーな言葉を入れると効果的です。
• ターゲット：学生向け、ファミリー向けなど、ターゲット層を明確にし、ニーズに合わせることが効果的です。

入居希望者の審査

• 身分証明書：運転免許証やパスポートなどの確認
• 収入証明書：源泉徴収票や確定申告書などの確認
• 保証人：保証人の有無や連絡先の確認
• 過去の賃貸履歴：過去の賃貸でのトラブル歴がないか確認

契約書の作成と注意点

• 賃貸借契約書：契約期間、家賃、敷金、礼金、違約金など、重要な事項を明確に記載しましょう。
• 特約：ペット可否、喫煙可否など、特別な条件がある場合は特約として記載しましょう。
• 専門家への相談：契約書の内容に不安がある場合は、不動産会社や弁護士などの専門家へ相談しましょう。

連帯保証人の役割と選び方

• 連帯保証人の役割：家賃滞納などの場合に、代わりに支払う責任を負う人です。
• 連帯保証人の選び方：親族などで、経済的に安定している人を選びましょう。
• 保証会社利用：保証人なしの場合、保証会社に加入する方法もあります。

保証会社の役割と選び方

• 保証会社の役割：借主に変わって家賃などを貸主へ支払い保証する会社です。
  　　　　　　　　保証人がいない場合や支払い能力に不安のある借主であっても安心して貸出しが可能。
• 保証会社の選び方：保証内容が手厚い会社を選びましょう。

入居中の賃貸管理業務

家賃回収と滞納対策

• 口座振替：家賃を口座振替にすることで、回収漏れを防ぎましょう。
• 滞納者への督促：滞納が発生した場合は、督促状を送付したり、直接連絡を取ったりしましょう。
• 法的措置：それでも滞納が続く場合は、弁護士に相談し、法的措置を検討しましょう。

設備修繕やトラブル対応

• 迅速な対応：入居者からの修繕依頼には、迅速に対応しましょう。
• トラブル対応：騒音問題や隣人トラブルが発生した場合、冷静に対応し、迅速に対応して解決に努めましょう。
• マニュアル作成：トラブル発生時の対応マニュアルを作成しておくと便利です。

入居者とのコミュニケーション

• 定期的な連絡：定期的に入居者に連絡を取り、状況を確認しましょう。
• アンケート：入居者アンケートを実施し、意見を聞きましょう。
• 感謝の言葉：入居者に感謝の言葉をかけることも大切です。

退去時の手続き

退去立会い

入居者から退去の連絡があった場合は、退去立会い日を決めます。
立合い当日は、室内の状態を双方で確認し、賃貸契約書や国土交通省ガイドラインに則って、責任範囲・負担割合を取決めます。

• 解約届の提出：入居者は、退去日の1ヶ月前（契約書で取決め）までに解約届を提出します。
• 部屋の引き渡し：入居者は、契約期間満了日までに部屋を引き渡します。
• 鍵の返却：入居者は、鍵など入居時に預かったものを返却します。
  　　　　※エアコンのリモコンや取扱説明書などを誤って持って行ってしまうケースがあるため注意が必要です。

原状回復工事

貸出前の原状に復帰するための原状回復工事を業者に依頼して見積金額を出します。
経年劣化によって傷んだ設備等があれば、次の入居が決まるまでに整えておきましょう。

原状回復のルールについて詳しくは国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をご参照ください。

敷金・預り金の精算

原状回復工事の金額が確認出来たら、旧入居者に対して明細書を提示した上で請求を行います。
敷金や返金賃料など（日割り分）があれば、控除して返金することになります。

あわせて読みたい

【管理会社変更受付中】賃貸管理手数料０円でアパート・マンション賃貸管理 アパートやマンションで賃貸経営する上で、受け取る収入から支払う支出を出来る限り少なくすることは実質利回りやキャッシュフローの改善には非常に重要です。とはいえ...

賃貸管理を自分で成功させるためのコツ

管理コスト０円の賃貸管理会社の利用

賃貸経営を全てオーナー自らが行うことで、管理コストを抑えることが出来ますが、宅建業法をはじめ法律知識や契約書類の作成や入居中のトラブル対応など業務量は計り知れません。
管理コストを抑えようとしても効率的とは言えません。
そこでオススメなのが、管理コスト０円で賃貸管理を行ってくれる賃貸管理会社の活用です。

通常、毎月の賃料等の3～5%の管理手数料が０円でも、賃貸募集から契約手続き、入居中トラブル、退去立会い、修繕対応、更新・再契約手続きなどを全て任せられる為、コストをかけることなく賃貸経営を行うことが出来ます。

おすすめの賃貸管理会社

オススメ度★★★★★　クルーズカンパニー（TRENT)　

まとめ

賃貸管理を自分で行うかどうかは、物件数、時間的余裕、専門知識の有無など、様々な要因を総合的に判断して決める必要があります。
クルーズカンパニーでは、賃貸管理手数料０円からで賃貸管理を受託しております。
管理コストを抑えて賃貸経営を行いたいオーナー様は、是非ご相談ください！