戸建て・持ち家を貸したい人におすすめの賃貸管理会社！貸し出しの流れと注意点を徹底解説！

近年、相続や転勤、住み替えなどをきっかけに「住まなくなった戸建てや持ち家を貸したい」と考える方が増えています。空き家のまま放置してしまうと固定資産税などの維持費がかかるだけでなく、防犯や老朽化のリスクも高まる一方で、戸建てを賃貸に出すことで毎月の安定した家賃収入を得られるだけでなく、資産を有効活用できるという大きなメリットがあります。
こちらの記事では、戸建て・持ち家を貸したいと考えている方に向けて、賃貸に出す流れから費用や税金、注意すべきトラブル回避方法を詳しく解説します。
これから賃貸経営を始めるオーナーにとっての「実践ガイド」として、ぜひ参考にしてください。

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戸建て・持ち家を貸すメリットとデメリット

「戸建て・持ち家」を貸し出す前に、メリットやデメリットをしっかり確認しておきましょう。

メリット

• 安定した家賃収入が得られる
  使っていない戸建てや持ち家を賃貸に出すことで、毎月の安定収入を得ることが出来ます。
  特に戸建て物件はファミリー層に根強い需要があり、一度入居者が見つかると、長期入居につながりやすい傾向があります。
  住宅ローンが残っている場合でも、家賃収入を返済に充てることで資金負担を軽減できるのも大きな魅力です。
  ※金融機関には確認が必要です。
• 相続対策として有効
  不動産を賃貸に出すと「貸家」としての評価額が下がり、相続税の節税効果が期待できます。
  また、将来的に子どもや家族に資産を引き継ぐことで、収益を生む物件として、資産運用にもつながります。
• 空き家対策になる
  空き家のまま放置すると建物は傷み、老朽化や防犯リスク、固定資産税の負担など問題が増えていきます。
  貸し出すことで定期的に人が住み、適切に管理されるため、資産価値の維持や地域の空き家問題の解消にもつながります。

デメリット

• 空室リスクがある
  入居者が見つからない期間は家賃収入が途絶え、固定資産税やローン返済、維持費等の支出が残ります。
  特に立地や条件が競合物件より劣る場合、空室が長期化する可能性があります。
• 修繕コストがかかる
  貸し出し前のリフォームや入居中の設備不具合、退去時の原状回復（貸主負担分）など、オーナーが負担する修繕費は避けられません。
  戸建てはマンションと比べて建物全体の維持管理が必要なため、修繕コストが高くなりやすい点にも注意が必要です。
• 契約トラブルのリスク
  家賃滞納や退去時の原状回復費用をめぐるトラブル、近隣との騒音問題など、入居者との間で想定外のトラブルが発生することがあります。
  契約内容の特約や保証会社加入義務などをしっかり設定してくれる「信頼できる賃貸管理会社」に委託するなど、事前の対策が必要です。

賃貸オーナーに「貸し出し後に困ったこと」のアンケート結果にもある通り、貸し出しリスクはしっかり把握しておきましょう！

戸建て・持ち家を貸すまでの流れ

戸建て・持ち家の貸し方（契約方式）

戸建て・持ち家を貸す際には、契約方式によってオーナーと入居者の権利義務や契約期間が大きく変わります。ここでは代表的な3つの方法を比較します。

普通賃貸借契約

最も一般的な契約方式です。2年契約が多く、契約期間終了後は原則として自動更新されます。

特徴

• 入居者が希望すれば長く住み続けられる。
• オーナー側から解約を求める場合は「正当事由」が必要。
• 安定的に入居してもらえる可能性が高い。

長期的に家賃収入を得て、安定した賃貸経営を希望するオーナーに適しています。

定期借家契約

契約期間をあらかじめ決めて、その期間が終わると必ず契約が終了する方式です。更新の義務はなく、再契約する場合は新たな契約を結びます。

特徴

• 契約期間満了に必ず物件を返還（退去）してもらえる。
• 再び自分で住む予定がある場合に有効。
• 普通賃貸借よりも入居者が見つかりにくい。

数年後に自分や家族が再び住む予定がある場合、将来的に売却を検討している場合に適しています。

サブリース（一括借り上げ）

不動産会社や賃貸管理会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。
オーナーは空室の有無にかかわらず、契約で決められた家賃を受け取れます。

特徴

• 空室リスクを回避できる。
• 賃料は相場より低めに設定されることが多い。
• 契約条件の変更（家賃の減額など）が後から発生する場合がある。

空室リスクを避けたい場合や、入居者との契約手続きや管理の手間を完全に任せたい場合に適しています。

戸建て・持ち家を貸すときにかかる費用と税金

戸建て・持ち家を貸し出す場合、単に家賃収入が入るだけではなく、オーナーとして負担すべき費用や税金も発生します。

修繕費・管理費

戸建て賃貸では、建物の維持管理をすべてオーナーが行う必要があります。

• 貸し出し前のリフォームやハウスクリーニング
• 設備故障（給湯器・エアコン・水回りなど）の修理
• 外壁・屋根の補修、庭の管理

突発的に数十万円規模の費用がかかる場合もあります。将来的な修繕を見越して「家賃収入の1～2割程度」を積立しておくと安心です。一部の費用については、賃貸契約条件で入居者支払いにする場合もあります。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼した場合は仲介手数料を支払う必要があります。

• 入居が決まった際に、家賃1か月分（＋消費税） が上限として仲介手数料がかかります。
• 更新時には、更新事務手数料（0.5か月分程度）が発生します。

固定資産税・所得税（不動産所得としての課税）

戸建てを所有している限り、毎年 固定資産税・都市計画税 がかかります。賃貸に出してもこの税金は変わらず課税されます。

また、家賃収入は「不動産所得」として所得税・住民税の課税対象になります。

不動産所得 = 家賃収入 － 経費（修繕費・管理費・減価償却費など）

経費を適切に計上することで、不動産所得が減り、税負担を抑えることが可能です。
青色申告を利用すれば、最大65万円の特別控除や、赤字を給与所得などと損益通算できるメリットもあります。

戸建て・持ち家の賃貸でよくあるトラブルと回避方法

戸建て・持ち家を貸すと、家賃収入というメリットが得られる一方で、入居者との間でトラブルが発生する可能性もあります。事前に回避策を取っておきましょう。

家賃滞納トラブル

入居者が家賃を滞納し、回収が難しくなるケースは賃貸経営で最も多い問題の一つです。長期滞納が続くと、オーナーの収益に大きなダメージとなります。

回避方法

• 入居審査を厳格に行う（収入状況・勤務先・保証人の有無をチェック）。
• 保証会社を利用し、滞納時の家賃を立て替えてもらう仕組みを導入。
• 滞納が発生したらすぐに入居者へ督促。

原状回復費用トラブル

退去時に「どこまで入居者負担で修繕すべきか」をめぐって揉めるケースです。戸建ては専有部分が広いため、修繕範囲が曖昧になることがあります。

回避方法

• 国交省の「原状回復ガイドライン」に沿った契約を結ぶ。
• 入居時に写真付きで現状確認を行い、書面に残しておく。
• 契約書に「負担区分（経年劣化はオーナー負担、故意・過失は入居者負担）」を明確化。

近隣とのトラブル

騒音、ゴミ出しマナー、駐車場の使い方など、近隣住民とのトラブルは戸建て賃貸でよく見られます。オーナーが直接対応を迫られることも少なくありません。

回避方法

• 契約時に「生活ルール」を書面で伝える。
• 賃貸管理会社に対応内容を伝えて委託しておく。
• 苦情が発生した場合は、感情的にならず第三者（賃貸管理会社・自治体）を介して調整。

戸建て・持ち家を貸すときに知っておきたい法律知識

戸建てや持ち家を貸す場合、オーナーと入居者の関係は法律によって大きく規定されています。
「借地借家法」を中心とした法律の知識を押さえておくことで、契約トラブルを未然に防ぐことができます。

借地借家法

借地借家法は、賃貸借契約において入居者を強く保護する法律です。
借地借家法（平成三年法律第九十号）

• 普通借家契約：契約期間が満了しても、オーナーから一方的に解約することはできません。立ち退きを求めるには「正当事由（自分や家族が住む必要がある、建て替えが必要など）」が必要です。
• 定期借家契約：契約期間の終了で必ず契約が終了します。更新はなく、再契約する場合は新たな契約が必要です。

普通借家契約の場合は、オーナーが自由に契約を終了させるのは難しいため、将来のライフプランで利用を考えている場合は、定期借家契約での契約がオススメです！

賃貸借契約書の重要ポイント

トラブルを防ぐためには、契約書の内容をしっかり確認・明記しておく必要があります。

• 賃料・更新条件：更新時の家賃改定や更新料の有無
• 敷金・保証金の扱い：退去時の精算方法を明確に
• 原状回復の責任範囲：経年劣化はオーナー負担、過失は入居者負担と記載
• 禁止事項：ペット飼育・楽器演奏・民泊利用などを明文化
• 解約通知の期間：一般的には1～2か月前に通知と設定
• 違約金：短期解約違約金や禁止行為に対する違約金の設定

曖昧な契約内容は後々のトラブルにつながるため、標準契約書を参考にしつつ弁護士や賃貸管理会社にチェックしてもらうと安心です。

保証会社利用の有無

最近では連帯保証人ではなく、家賃保証会社を利用するのが一般的です。

• 入居者が家賃を滞納した場合、保証会社が立て替え払い。
• 退去後の原状回復費用をカバー。
• 滞納が続いた場合の訴訟費用等をカバー。
• 保証料は入居者が負担（契約時に賃料の30～100％程度）。・
• オーナーは家賃滞納リスクを大幅に軽減できる。

定番となっている「保証会社」の利用を必須にすることをおすすめします。

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まとめ

戸建て・持ち家を貸すことは、空き家の有効活用や安定収入の確保につながる大きなチャンスです。
しかし、その一方で修繕費や空室リスク、入居者トラブルなど、オーナーとして避けられない課題もあります。
事前に貸し出しの流れや注意点を理解し、法律や契約面のサポートが出来る「信頼できる賃貸管理会社」にすることが、安心の賃貸経営につながると言えます。

クルーズカンパニーは戸建ての賃貸管理を得意としておりますので、オーナー様が抱えるお悩みを全て解決いたします。
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