頭金なしでマンション購入は魅力とは？仕組み・注意点・おすすめローンを徹底解説！

「マイホームを持ちたいけれど、頭金を用意するのが難しい…」
そんな悩みを持つ方は多いのではないでしょうか。
かつては物件価格の1〜2割程度の頭金を用意するのが主流でしたが、近年は物価上昇や家賃の高騰により、貯蓄しながら頭金を準備するのが難しい状況になっています。
最近は金融機関の規約変更や低金利が続いていることもあり、頭金なしで物件価格の全額を住宅ローンで借りる「フルローン」の利用が増えています。
頭金なしで購入できるのは魅力ですが、メリットとデメリット（リスク）の両方を理解しておくことが重要です。
本記事では、「頭金なしでマンション購入」について徹底解説しておりますので、是非参考にしてみてください。

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頭金なしでマンション購入は本当に可能なのか？

頭金ゼロとは？購入価格の全額をローンで借りる仕組み

現在、多くの金融機関では、マンションや戸建てといった住宅の物件価格の全額（100%）を住宅ローンで借り入れることが可能です。この借り入れ方を「フルローン」と呼び、これが頭金ゼロを意味します。

頭金とは？

頭金（あたまきん）とは、住宅を購入する際、物件価格の一部として自己資金から支払う現金を指します。

物件価格 = 頭金 + 住宅ローン借入額

例えば、4,000万円のマンションを購入する際に、800万円を自己資金で支払い（頭金）、残りの3,200万円をローンで借りる場合、頭金は2割になります。

頭金ゼロの仕組み（フルローン）

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用
• ローン契約にかかる手数料（保証料、事務手数料など）

これらの諸費用は、物件価格の3%～9%程度（新築か中古か、金融機関などにより異なる）かかると言われており、原則として現金で用意する必要があります。

銀行が頭金なしを認めるケースと認めないケース

金融機関がフルローン（頭金なし）を認めるかどうかは、主に住宅ローンの審査基準と担保評価にかかっています。

返済能力だけではなく、物件の価値（担保評価）も判断材料になります。

「フルローン」「オーバーローン」との違い

頭金なしで住宅を購入する際に使われる用語には、「フルローン」と「オーバーローン」があります。この二つは「どこまで借りるか」という点で明確に異なります。

フルローン

物件価格と同額、すなわち物件価格の100%を借り入れることです。頭金は0円（ゼロ）ですが、物件購入にかかる諸費用（税金、手数料など）は自己資金で支払う必要があります。

オーバーローン

頭金を用意しないメリットとデメリット

【メリット】資金ゼロでマイホームを早期取得（手元資金の温存）

頭金なし（フルローン）で購入する最大のメリットは、時間の短縮と資金の柔軟性にあります。

早期にマイホームを取得できる

頭金としてまとまった金額（物件価格の10〜20%）を貯めるには、数年かかることが一般的です。頭金なしであれば、その貯蓄期間を待つことなく、すぐにマイホームを購入できます。これにより、気に入った物件を逃すことなく、希望のタイミングで生活をスタートできます。

頭金を貯めている期間の賃料を考えると、すぐにフルローンで購入したほうが生涯住居総支払額がお得になるといこともあります。

手元に現金を残せる（資金の温存）

貯蓄を頭金として使わず手元に残すことで、予期せぬ支出に備えたり、資産運用に回したりすることができます。

• 生活防衛資金の確保：病気、失業、家族の事故など、急な出費が必要になった際の生活費として、現金を温存できます。
• 新生活費・諸費用の確保：引越し代、家具・家電の購入費用、そして前章で触れた諸費用（物件価格の3～9%）を、慌てずに用意できます。
• 資産運用への活用：住宅ローンの金利よりも高い利回りで運用できる見込みがあれば、その資金を頭金にせず運用に回すという選択肢も生まれます。

低金利の住宅ローンで手持ち資金を温存し、金利以上の収益を生み出す資産運用を行うことがオススメです！

住宅ローン控除の恩恵を最大化

住宅ローン控除（税制優遇）は、年末のローン残高に応じて所得税などから控除される制度です。借入額が大きくなる（頭金が少ない）ほど、控除対象となる残高も増えるため、制度の恩恵を最大化できる可能性があります。

【デメリット】返済負担増・審査難易度アップと売却時のリスク

頭金なしは購入のハードルを下げる一方で、将来的に大きな負担やリスクを伴う可能性があります。

毎月の返済額と総支払利息が増加

頭金なしは借入元金が最も多くなるため、毎月の返済額が重くなり、家計を圧迫する可能性があります。また、利息は借入元金に対してかかるため、ローンの総支払利息も増大します。

生活費や教育費などに回せる金額が少なくなり、将来設計に影響を与える可能性があります。購入前にライフプランを考えてみましょう。

住宅ローン審査の難易度が上がる

金融機関にとって、頭金なし（フルローン）は、返済が滞るリスクが高い融資と見なされます。そのため、頭金がある場合に比べて、申込者の年収、勤続年数、信用情報などに対する審査基準が厳しくなり、希望額を借りられない可能性があります。

売却時の「残債割れ」リスク

住宅を売却する際、売却価格が住宅ローンの残高を下回る状態を「残債割れ（担保割れ）」と言います。

残債割れ ⇒ 売却価格 < ローン残高

借入元金が多いフルローンで購入した場合、物件価格が少しでも下落すると、残債割れを起こしやすくなります。残債割れが発生した場合、売却後も残ったローンを一括で返済する必要があり、大きな負担となります。

残債割れの状態で売却する場合、売却価格との差額分（不足）を手元資金で支払う必要があります。

実際の支払いシミュレーション（頭金あり／なし比較）

実際にどれくらい返済額が変わるのか、シミュレーションで比較してみましょう。

シミュレーション結果のポイント

1. 毎月返済額の差：頭金なし（ケースB）は、頭金あり（ケースA）に比べて毎月約24,000円（年間約28.8万円）も多く支払う必要があります。
2. 総支払利息の差：総支払利息は約230万円の差となります。

頭金を用意しないことで得られる「早期取得」というメリットと、この「支払負担の増加」というデメリットのバランスを、慎重に検討することが重要です。

頭金なしで買ったほうが良いという考え方

シミュレーションでは利息と返済額にフォーカスしてみましたが、それでも頭金なしで買った方が良いと思う考え方があります。

• 返済額差は貯金額だと考える
• 利息を損だと考えず、頭金で収益を出すことを考える

頭金800万円を貯める為に、毎月いくらで何年かけるのでしょうか？
支払いシミュレーションでは、24,000円の支払額が増えていることになりますが、毎月24,000円を貯金した場合、800万円に到達するのは、約333ヶ月（約27年）を要します。
1年で貯める場合は毎月約66万円、2年だと毎月約33万円、3年だと22万円、4年だと約16万円、5年だと約13万円となります。
その間、賃貸であれば賃料を払い続けることになりますので、生涯における住宅費（賃料＋購入費）は増加し続けることになります。

また、頭金800万円がないことで、総支払利息は約230万円になりますが、例えば800万円を3%で35年間複利運用した場合、に得られるリターンは約1,480万円になります。
35年間単利運用の場合でも、840万円がリターンとなります。
利息230万円は損でしょうか？

上記の考え方であれば、購入希望の物件を住宅ローンで借り入れが可能な場合、頭金を貯める前でも購入するのは良い選択と言えます。

頭金なしでも住宅ローン審査に通るポイント

頭金なしのフルローンは、金融機関にとって貸し倒れのリスクが高くなるため、審査が厳しくなる傾向にあります。審査では特に、申込者の「返済能力」と「信用力」が重視されます。

年収・勤続年数・信用情報が重要な理由

審査の鍵を握るのは、あなたの「属性情報」と「信用情報」です。

年収・勤続年数（安定性）

最も重要視されるのは、将来にわたってローンの返済を続けられる収入の安定性です。

• 年収：借入希望額に対して、無理なく返済できる水準の年収があるかを見られます。高ければ高いほど有利ですが、単に金額だけでなく、後述する返済負担率が重要です。
• 勤続年数：転職や離職のリスクが低いと判断されるため、3年以上の勤続年数が目安とされることが多いです。
• 雇用形態：審査では、正社員が最も有利です。自営業や非正規雇用の場合は、安定した収入を証明する書類（確定申告書など）の提出が求められ、より慎重に審査されます。

個人信用情報（信頼性）

「信用情報」とは、過去の借り入れや返済に関する記録です。

• クレジットカードや各種ローンの利用状況、延滞の有無などが記録されています。
• 過去に支払いの延滞や、債務整理などの金融事故があると、審査に落ちる決定的な要因となります。
• スマートフォン本体代金の分割払い（割賦契約）や奨学金の返済履歴もチェックされます。普段から支払いを遅延なく行うことが、最も基本的な対策です。

借入比率（返済負担率）をどう見られるか

頭金なしの場合、借入額が増えるため、金融機関が最も懸念するのがこの「返済負担率」です。

返済負担率とは？

年間収入（額面）に占める、すべての年間返済額の割合です。住宅ローンだけでなく、自動車ローンや教育ローン、カードローンなどの年間返済額も合算して計算されます。

返済負担率 = 住宅ローンとその他の年間返済額 ÷ 額面年収 × 100

審査基準

• 多くの金融機関では、審査で用いる基準金利（審査金利）で計算した返済負担率の上限を30%〜35%程度に設定しています。
• ただし、実際に無理なく返済できる水準（実行金利で計算）は、20%〜25%以内と言われています。

【重要ポイント】

頭金なしで購入する場合、借入額が最大になるため、返済負担率も最も高くなります。審査を通過するためには、借り入れ前に他のローンを完済するなどして、この返済負担率を可能な限り低く抑えることが重要です。

返済比率の上限を40%程度で設定している金融機関もあります。

頭金ゼロでも有利な条件を得るコツ

頭金を用意できなくても、審査通過や金利面で有利になるための戦略があります。

担保評価の高い物件を選ぶ

金融機関は、返済不能時のために物件を売却して資金回収することを想定しています。そのため、担保評価の高い物件への融資は前向きです。

• 立地：駅近や商業施設に近いなど、資産価値が下がりにくいエリアの物件。
• 物件の質：新耐震基準を満たしているか、築年数が浅いかなど、建物の状態が良い物件。

資金合算者（ペアローン・収入合算）を検討する

夫婦やパートナーの収入を合算してローンを組むことで、世帯全体としての返済能力を高めることができます。

• 収入合算：主債務者に加えて、配偶者などの収入を合算して審査を受ける方法。
• ペアローン：夫婦それぞれが債務者となり、お互いが連帯保証人になる方法。

これにより、借入可能額が増え、返済負担率を下げやすくなります。

諸費用分を現金で用意し「フルローン」に留める

前述の通り、物件価格＋諸費用を借りる「オーバーローン」は、金融機関にとって最もリスクが高く審査が厳しくなります。

諸費用分（物件価格の3～9%程度）は頑張って自己資金で用意し、融資を物件価格の100%である「フルローン」に留めることで、審査のハードルを少し下げることができます。

おすすめの住宅ローン・金融機関タイプ

フルローン対応の銀行・ネット銀行の特徴

頭金なし（フルローン）の融資に積極的な傾向があるのは、主にネット銀行と一部のメガバンクや地方銀行です。

ネット銀行

• 特徴：金利が低く設定されている傾向があり、審査スピードが比較的速いです。人件費や店舗運営コストがかからない分、低金利を実現しています。
• フルローンへの対応：借入上限額が物件価格の100%またはそれ以上（諸費用込みのオーバーローン含む）としているところが多く、フルローンを希望する層に人気があります。
• 注意点：対面での相談窓口が少ない、またはオンラインのみの場合が多く、手続きを自分自身で進める能力が求められます。

メガバンク・地方銀行

• 特徴：金利はネット銀行よりやや高い場合がありますが、住宅ローン専門の担当者による対面相談が可能です。
• フルローンへの対応：申込者の属性（年収、勤続年数、信用情報）や物件の担保評価が優れていると判断されれば、フルローンに対応してくれます。
• 注意点：審査がネット銀行より慎重になる場合があります。

まずは低金利なネット銀行を検討し、審査が通らなかった場合や、対面でのサポートが必要な場合はメガバンクや地方銀行に相談するのが効率的です。

フラット35を活用する方法

「フラット35」は、全期間固定金利で最長35年間借り入れができる住宅ローンです。民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供しています。

全期間固定金利：借入時の金利が完済まで変わらないため、将来の金利上昇リスクを回避したい人に適しています。

フルローンでの活用ポイント

フラット35は、頭金の有無にかかわらず利用できます。

1. 頭金なし（融資率100%）での利用が可能
   • 借入額が物件価格の9割以下（融資率90%以下）の場合、最も低い金利が適用されます。
   • 借入額が物件価格の100%（フルローン）となる場合（融資率90%超100%以下）、金利がわずかに上乗せされますが、フルローン自体は可能です。
2. 審査基準が柔軟
   • 団信（団体信用生命保険）への加入が必須ではない（任意加入）ため、健康上の理由で民間の金融機関の団信に通らない方でも利用しやすいという大きなメリットがあります。（ただし、団信に加入しない場合、債務者が死亡した際もローンが残るリスクがあります）。
   • 返済負担率の審査基準が他の金融機関と異なるため、他のローンで審査落ちした人が通るケースがあります。

頭金ゼロで組みやすいローンプランの選び方

頭金ゼロ（高額融資）でローンを組む際には、「金利タイプ」の選び方が特に重要になります。

変動金利型

• 仕組み：市場の金利変動に応じて、半年に一度金利が見直されるタイプです。
• メリット：借入当初の金利が最も低いため、毎月の返済額を抑えやすいです。借入額の大きいフルローンでは、初期の負担軽減効果が大きくなります。
• デメリット：将来、金利が上昇すると、毎月の返済額も増えるリスクがあります。

固定期間選択型

• 仕組み：当初3年、5年、10年など、一定期間は金利が固定されるタイプです。期間終了後は変動金利か、再度固定期間を選択します。
• メリット：一定期間の返済額を確定させつつ、変動金利よりやや高い程度の金利で借りられます。

選び方の視点

頭金なしで購入する場合は、借入元金が大きいため、金利上昇によるリスクを大きく受けます。

金利タイプの選択は、家計の状況や将来設計に大きく影響するため、慎重にシミュレーションを行うことが不可欠です。

諸費用・引越し費用はどうする？

前章までで解説した通り、「頭金なし」とは物件価格に対する自己資金がゼロという意味であり、「諸費用」は別途現金で用意する必要があります。

「頭金なし」でも別途必要な初期費用一覧

住宅購入時にかかる費用は、大きく「物件価格」と「諸費用」に分けられます。頭金なしの場合、諸費用分は自己資金から支払うのが原則です。

諸費用の目安総額は、物件価格の新築で3%〜6%程度、中古で6%〜9%程度と見ておく必要があります。

諸費用をローンに組み込む「オーバーローン」の注意点

諸費用も自己資金で用意できない場合、物件価格と諸費用を合わせた金額を借り入れる「オーバーローン」を検討することになります。

審査難易度が最も高い

オーバーローンは、借入額が物件の担保評価額を上回るため、金融機関にとって最もリスクの高い融資と見なされます。そのため、フルローンよりもさらに審査が厳しくなります。

金利条件が悪くなる可能性がある

一部の金融機関や「フラット35」では、融資率が物件価格の9割を超える場合、適用金利が上乗せされることがあります。これにより、総支払額がさらに増加します。

「残債割れ」のリスクが極めて高い

オーバーローンは、借入当初からローンの残高が物件の価値を上回っている状態です。もし将来的に売却が必要になっても、売却益でローンを完済できず、不足分を現金で補う必要性が高まります。

実例：3,000万円のマンション購入時の費用内訳

物件価格3,000万円の中古マンションを購入し、頭金なし（フルローン）で借り入れる場合の費用内訳のイメージです。

この例の場合、頭金はゼロでも、約326万円の現金を、契約時や決済時までに用意する必要があります。

「クルーズカンパニー」なら、手付金ゼロが利用可能なため、購入時の初期費用を抑えることが可能です。

頭金なし購入で失敗しないための対策

頭金なし（フルローン）は初期費用を抑えられますが、その分、借入額が最大になるため、長期的なリスクに対する備えが不可欠です。

金利上昇リスクと長期返済リスクの回避法

借入元本が大きいフルローンにおいて、最も警戒すべきは「金利上昇」と「返済の長期化」に伴うリスクです。

変動金利選択時の対策：繰り上げ返済の計画

現在低金利である変動金利を選ぶ場合、金利が上昇する前に元本を減らすことが最大の防御策となります。

• 繰り上げ返済の計画的な実行：ボーナスや貯蓄から資金を捻出し、積極的に繰り上げ返済を行います。これにより、借入元本を減らし、金利上昇時の影響を軽減できます。
• 返済期間の短縮：繰り上げ返済は、期間短縮型を選ぶことで利息軽減効果が最大化します。

長期返済リスクへの対策：余裕を持った借入額

35年などの長期ローンを組む場合、その間に収入減、病気、出産・教育費増加などのライフイベントが発生する可能性が高いです。

• 返済負担率25%以下を目安に：審査基準の30〜35%ではなく、手取り収入に対する住宅ローン返済額の割合を20〜25%以下に抑えることで、生活にゆとりを持たせ、長期的なリスクに対応できる家計を維持します。
• 固定金利の検討：将来の金利変動が不安な場合は、金利は高めでも全期間固定金利（フラット35など）を選択し、リスクそのものを回避することも一つの方法です。

修繕積立金・管理費を見落とさない

マンションを購入する際、毎月の支出は住宅ローン返済額だけではありません。

毎月の固定費を把握する

住宅ローン返済額に加えて、以下の「ランニングコスト」が毎月発生します。これらは購入後の家計に大きな影響を与えるため、見落としてはいけません。

• 管理費：共用部分（エントランス、廊下、エレベーターなど）の日常的な維持管理に必要な費用です。
• 修繕積立金：将来の大規模修繕工事（外壁塗装、屋上防水など）に備えて積み立てる費用です。
• 固定資産税・都市計画税：年に一度の支払いですが、月割で予算に組み込む必要があります。

積立金の値上がりリスクを考慮する

特に修繕積立金は、築年数が経つにつれて段階的に値上がりしていくのが一般的です。購入時の金額だけで計算せず、将来の値上がり計画を管理組合から確認し、将来の最大負担額でも返済できるかシミュレーションしておきましょう。

将来売却・住み替えを見据えた資金計画

頭金なしで購入する場合、売却時に残債割れのリスクが高まるため、「出口戦略」を明確にしておくことが重要です。

資産価値の落ちにくい物件を選ぶ

将来、高い価格で売却できる可能性を高めるため、担保評価の高い物件を選ぶことが最大の対策です。

• 立地：駅からの距離、利便性の高さ、周辺環境（生活インフラ）の充実度。
• 賃貸需要：将来的に売却が難しくなっても、賃貸に出せるほどの需要が見込めるか。
• 間取り・管理状況：汎用性の高い間取り、そして管理組合がしっかりと機能しているマンション。

売却益でローンを完済できるタイミングを計算

頭金ゼロでも賢くマイホームを手に入れる方法

頭金ゼロのネックである「審査の厳しさ」や「借入額の多さ」を解消し、無理なくマイホームを手に入れるための具体的な方法を解説します。

共働き夫婦の合算ローン活用（世帯収入の最大化）

頭金なしの場合、個人の返済能力だけでは希望額の融資を受けられないことがあります。ここで有効なのが、夫婦の収入を合算して審査を受ける方法です。

収入合算ローン

夫婦の一方を主たる債務者、もう一方を連帯保証人または連帯債務者として、二人の収入を合算して借入可能額を増やします。

• メリット：世帯年収全体で審査を受けるため、借入可能額が大幅に増加し、希望物件の購入に手が届きやすくなります。
• 注意点：夫婦ともに団信（団体信用生命保険）への加入が必要な場合があります。また、連帯債務型の場合、それぞれが住宅ローン控除を受けられますが、手続きが複雑になります。

ペアローン

夫婦それぞれが個別に住宅ローンを組み、お互いが相手のローンの連帯保証人になる方法です。

• メリット：二人とも住宅ローン控除の恩恵を受けられます。また、それぞれが団信に加入できるため、どちらかに万が一のことがあった場合、その人の借入分だけが完済され、リスクを分散できます。
• 注意点：契約が2本になるため、事務手数料や登記費用などの諸費用も2本分発生し、初期費用が割高になります。

共働き夫婦の場合、世帯年収を最大化することで、頭金なしでも審査に通りやすく、より良い条件で融資を受けられる可能性が高まります。

親からの贈与・借入を上手に使う方法

親からの経済的援助を受けられる場合、頭金代わりや諸費用として活用することで、フルローンに伴うリスクを大幅に軽減できます。

「住宅取得資金の贈与」の非課税特例を活用

子や孫が居住用の住宅を購入する際、親や祖父母から資金の贈与を受けても、一定額までは贈与税が非課税になる特例があります。

• メリット：非課税枠の範囲内で援助を受けることで、税金を支払うことなく頭金を用意でき、借入元本を減らすことができます。
• 注意点：非課税の適用には、契約時期や住宅の仕様、贈与を受ける側の所得制限など、細かな要件が定められています。事前に税理士などに相談し、要件を満たすよう手続きを行う必要があります。

親からの借入を活用する

贈与ではなく、親族間で金銭消費貸借契約を結び、親から資金を借り入れることも可能です。

• メリット：借入額の一部を親からの借金とすることで、住宅ローンの借入額を減らせるため、審査の返済負担率を下げることができます。
• 注意点：親からの借入であっても、借用書を作成し、利息や返済期間を明確に設定しなければ、税務署から「実質は贈与である」と見なされ、贈与税が課税されるリスクがあります。

「家賃より安く買える」物件を見つけるコツ

頭金なしで購入する場合、毎月の支出が増えるため、現在の家賃と比較して無理がないかどうかが重要な判断基準となります。

「月々返済額」を意識して物件価格を設定する

物件価格を起点に考えるのではなく、「現在支払っている家賃」と「将来的にも無理なく支払える月々のローン返済額」を基準にして、逆算で物件の総額を決めます。

月々支払える額 > 住宅ローン返済額 + 管理費・修繕積立金 + 固定資産税の月割額

築浅中古物件で管理費を抑える

新築マンションは販売価格に広告費などが上乗せされがちです。一方で、築年数が浅く状態の良い中古マンションは、比較的安価で手に入りやすい場合があります。

• メリット：新築に比べて価格が抑えられる分、借入額も少なく済みます。
• 注意点：築年が古いと、修繕積立金がすでに高額に設定されている場合や、大規模修繕を控えている場合があります。必ず管理計画を確認しましょう。

金利の低いネット銀行を選ぶ

月々の返済額に最も大きく影響するのは適用金利です。頭金がない分、借入額が大きいので、少しでも金利が低いネット銀行などを積極的に選び、毎月の利息負担を軽減することが、「家賃より安く」を実現する近道となります。

まとめ

「頭金なし」でマンションを購入することは、今の住宅ローン環境では十分に現実的です。
特に金利が低い今だからこそ、早めにマイホームを購入してインフレに強い“資産形成”を行うことは非常に重要です。
ただし、頭金ゼロには注意すべきリスクや条件があることも理解しておきましょう。
”勢いで買う”のではなく、“計画的に買う”ためにも、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

クルーズカンパニーでは、マンション購入の資金計画から、住宅ローンや初期費用のサポートを行っておりますので、自己資金が少ない方でもマンション購入のチャンスを掴むことが可能です！
マンション購入をご検討の際には、是非ご相談ください。