賃貸物件の原状回復工事はどこに頼む？貸主におすすめ業者５選！選び方・注意点も徹底解説！

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原状回復工事は“誰に”頼むかで差がつく！

賃貸物件の原状回復工事は、ただ「元に戻せばいい」という作業ではありません。どの業者に依頼するかによって、コスト・品質・トラブル発生率が大きく変わるため、慎重な業者選びが求められます。

なぜ業者選びが重要なのか？

料金に大きな差がある

同じ内容の工事でも、業者によって数万円〜数十万円の差が出ることがあります。
管理会社指定業者は高額になりやすい傾向があるため、相見積もりをしてみるのもお勧めです。

工事の品質が入居率に影響

仕上がりが雑だと、内見者の印象が悪くなり、空室期間が長引くリスクがあります。
次の入居者が住みたいと思える状態にしておくことが、資産価値維持にもつながります。

スケジュール管理が重要

工事が遅れると次の入居が遅れ、収益機会の損失になります。レスポンスが早く、柔軟に対応できる業者が望ましいといえます。

⚠️原状回復でよくあるトラブルとは

退去前から信頼できる業者（職人）の仮日程を抑えておくことで、退去から原状回復完了までの期間を圧縮することにつながります。

原状回復工事とは？貸主が知っておきたい基礎知識

原状回復工事は、賃貸経営において【退去から次の入居】までの重要な橋渡し作業です。賃貸経営者の貸主は、工事の基本的な考え方や責任範囲を正しく理解し、不要な費用負担やトラブルを避けるための判断基準を持つことが重要です。

原状回復の定義と工事範囲

「原状回復」とは、借主の使用によって生じた損耗や汚損を修復し、次の入居者が問題なく住める状態に戻すことを指します。

主な工事内容

• 壁紙（クロス）の張り替え
• フローリングの補修
• 室内クリーニング
• エアコン清掃
• 網戸の交換（破損時）
• 水回りのパッキン・水栓修理（破損時）
• 異臭の除去・タバコのヤニ除去など

借主負担・貸主負担の範囲

工事費用の負担は、原因によって変わります。

借主に全額請求するのは違法になるケースもあるため、国土交通省の定めるガイドラインに基づいて賃貸契約時にしっかり取り決めておくことが大切です。

国土交通省ガイドラインのポイント

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（国土交通省）では、以下のように明記されています。

• 通常使用による損耗は貸主負担
• 借主が原因の汚損・破損のみ借主負担
• 特約条項があっても「社会通念上不当」なら無効とされる場合有り

このガイドラインの役割

• 貸主・借主間の認識のズレを防ぐ
• 裁判やトラブル解決の基準となる
• 管理会社や工事業者の見積もり判断の指針にも活用されている

原状回復業者を選ぶ前に確認すべき4つのチェックポイント

原状回復工事は業者の選び方ひとつで費用も品質も大きく変わります。以下の5つのポイントを押さえておきましょう。

料金体系が明確（明朗会計）

• 「一式○○円」といった曖昧な表記ではなく、作業ごとに詳細な内訳があるか
• 材料費、人件費、諸経費などが別途で発生しないか

工事内容と見積もりの妥当性

• 見積もり時に「必要性のある工事」と「不要な工事」が区別されているか
• 施工内容がガイドラインに基づいた内容かどうか

壁紙（クロス）の貼替は全面じゃない場合でも良い場合があります。過度な工事内容になっていないかを確認しましょう。

対応スピードと柔軟性

• 見積もり依頼から現地調査、工事までの対応スピードが早いか
• 日程や作業内容の相談に柔軟に対応してくれるか

入居希望者によっては、工事日程を早めることで契約につながることが多くあります。機会損失を防ぐためには、対応スピードや柔軟性が重要です。

保証・アフター対応の有無

• 工事後の不具合や再修理に無料で対応してくれる期間はあるか
• 「◯年間保証」などの明記が契約書や見積書にあるか

安さ重視して業者を選ぶと、その後のフォロー体制が無い場合があります。小さな補修なども引き受けてくれる信頼する業者を見つけておくことが重要です。

オススメの原状回復工事業者５選

Ｃ＆Ｃ ＷＯＲＫ’Ｓ

賃貸の原状回復からスケルトンからのフルリノベーションなどを手掛ける会社です。
賃貸で貸し出すための戦略を持っているため、ポイントをしっかり押さえたリフォームが可能です。
建設業認可もあり、安心して任せることが可能です。

エーライン

東京のオフィス・マンションの原状回復工事を行う会社です。

アーバンサービス

アパート・マンション・借家の原状回復工事を行う会社です。
小規模の修理・修繕も対応しています。

スリーシーサービス

賃貸物件の原状回復内装工事やハウスクリーニングを行う会社です。
杉並区を拠点に一都三県のエリアに対応しています。

New Selection

マンション・アパート・店舗・オフィスの原状回復・リフォームを行う会社です。

業者に依頼する際の注意点と契約時のコツ

原状回復工事では事前の見積もり確認と内容精査が鍵になります。過剰な請求やトラブルを避けるための注意点と、有利に進めるためのポイントを押さえておきましょう。

見積もり時に必ず確認すべき項目

作業ごとの内訳が明記されているか

「一式◯万円」ではなく、「クロス張替え○㎡：△円」「清掃作業：〇〇円」と具体的に記載があるかを確認しましょう。

追加費用の可能性があるか

材料費・廃材処理費・出張費など、後から請求されるケースがあるため要注意です。

見積もり金額の有効期限

見積もり金額の有効期限を確認しましょう。

原状回復工事は、ただ施工を任せるのではなく、工事前にしっかりと交渉・確認する姿勢が信頼できる業者を見極める鍵になります。

トラブル回避！原状回復工事でよくある失敗事例と対策

原状回復工事は、賃貸経営において避けて通れません。「よくある失敗パターン」を知らずに依頼すると、費用・品質・入居時期の面で大きな損失につながることもあります。

💸失敗例①：想定外の高額請求

事例

見積もり時は30万円だったが、工事完了後に「追加作業が発生した」として50万円を請求された。

原因

• 「一式見積もり」で詳細が不明確だった
• 「追加作業時の事前承諾」の記載がなかった

対策すべきポイント

• 明細付きの見積もりを依頼
• 工事に入る前に“事前合意なしの追加請求不可”を約束
• 複数社比較による相場チェック

🧱 失敗例②：工事の質が悪く再修繕に

事例

壁紙（クロス）の張り替え後、浮き・シワ・剥がれが多数発生。入居前に再施工が必要となり、追加費用と入居開始日が遅れたことで契約も白紙になった。

原因

• 職人の技術不足
• 施工後のチェック体制が不十分
• 安さ優先で業者を選んだ

対策すべきポイント

• 過去の施工実績やレビューを確認
• 保証・アフター対応の有無を事前にチェック
• 契約書に施工不備時の再対応条件を記載

⏳失敗例③：スケジュールの遅延と入居機会の損失

事例

予定より工事が1週間遅れ、予定していた内見はすべてキャンセルに。次の入居者が見つかるまで1か月空室になり家賃収入を逃した。

原因

• 工期の明確な取り決めがなかった
• 業者側の人手不足
• 連絡・報告が遅かった

対策

• 工事スケジュールを事前に確認（◯日以内・◯月◯日完了など）
• 遅延時の対応を確認
• 余裕を持った日程と予備日を確保

まとめ

賃貸経営において、原状回復工事の質とコストは収益性を左右する重要要素です。安易な業者選びで失敗すれば、空室期間の長期化や想定外の支出に直結します。原状回復の仕上がりは次の入居決定率に直結するほどとても重要です。
対応の良い業者は、突発的な修繕や相談にも柔軟に対応してくれるため、安心して任せられる業者を見極めて長期的に良好な関係を築くことで、資産価値をることにつながると言えます。

クルーズカンパニーでは、安心の原状回復業者を複数社提携しており、本業で忙しいオーナー様にかわり、相見積もりから手配などを丸っと引き受けております。
賃貸物件の退去の際には、お気軽にご相談ください！