家賃保証とサブリースの違いとは？仕組み・メリット・注意点をわかりやすく解説！

「家賃保証」と「サブリース」は、賃貸経営における家賃の安定収入を支える重要な制度です。しかし、名前は似ていても契約の仕組みやリスク、自由度には大きな違いがあります。
実際、「空室でも家賃がもらえるって本当？」「保証会社とサブリース会社は何が違うの？」といった疑問を持つオーナーは少なくありません。選び方を間違えると、思わぬトラブルや収益ダウンに繋がることもあります。
この記事では、家賃保証とサブリースの基本から、それぞれの仕組み・メリット・デメリット・注意点を徹底解説。さらに、契約時のチェックポイントや業者選びのコツも紹介します。

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家賃保証とサブリースは何が違う？

不動産オーナーとして賃貸経営を始める際、よく耳にするのが「家賃保証」と「サブリース」です。この2つは似ているようで、契約の性質や目的がまったく異なる仕組みです。

同される2つの仕組みの基本を理解する

家賃保証の目的

入居者の家賃滞納リスクに備えるための制度です。オーナーと借主との賃貸契約はそのままに、第三者（保証会社）が家賃を補填します。
わかりやすくいえば、連帯保証人に変わって、保証会社が立て替えて支払ってくれることになります。

サブリースの目的

空室リスク・管理業務を減らすための制度です。オーナーとサブリース会社との間に賃貸契約を結び、家賃を固定で保証してもらいます。（※ただし減額もあり）
サブリース会社はオーナーから借り上げた物件を個人や法人等に貸し出し（転貸）ことになります。

目的によって選択

家賃保証とサブリースは、目的が異なるため、どちらが「良い・悪い」ではなく、オーナーのスタンスと物件の特性に合わせて選ぶことが良いでしょう。

家賃保証・保証会社とは？仕組みと特徴を解説

家賃保証は、賃貸経営における家賃滞納リスクを軽減するための制度です。入居者が家賃を支払えなくなった場合に備えて、保証会社が家賃を立て替えてくれる仕組みです。

家賃保証会社の役割とは？

家賃保証会社（保証会社）は、以下のような役割を果たします。

• 入居者とオーナーとの間に立ち、家賃の支払いを保証
• 滞納が発生した場合、保証会社が立て替え払いを行い、入居者へ請求
• 入居審査や督促業務も代行し、オーナーの負担を軽減

利用の流れ

1. 借主が保証会社と契約（家賃保証料を支払う）
2. オーナーは借主と賃貸借契約を契約
3. 借主が家賃を滞納した場合、保証会社が代わりに支払い

滞納リスクに備える仕組み

家賃保証の最大のメリットは、家賃の滞納リスクをカバーすることです。

オーナーの安心ポイント

• 滞納が発生しても、一定期間内に保証会社から家賃が振り込まれる
• 連帯保証人をつけるよりもトラブル時の対応がスムーズ
• 家賃回収のストレスから解放される

保証の範囲は保証会社によって異なる場合があります。
内容や免責事由などもしっかり確認しましょう！

賃貸借契約と保証契約の違い

オーナーと保証会社の間には直接的な契約関係はありません。保証契約とはあくまでも借主と保証会社の間で結ばれるものです。

サブリースとは？仕組みと運用方法

サブリースとは、不動産管理会社がオーナーから物件を一括で借り上げ（マスターリース）、その物件を第三者に転貸する仕組みです。オーナーは、入居者の有無に関係なく、毎月一定の賃料を受け取ることができるため、空室リスクを回避したい方に選ばれやすい制度です。

一括借り上げから転貸の流れ

• オーナーが不動産管理会社とサブリース契約（賃貸借契約）を締結する
• 不動産管理会社がオーナーから全室を借り上げる
• 不動産管理会社が入居者を募集し、借主と賃貸借契約を締結する
• オーナーは、空室の有無に関わらず契約に基づいた一定額の家賃を不動産管理会社から受け取る

空室でも収入が発生するため、長期的に安定した収益が期待できます！

サブリースの仕組みに注意

サブリースは「空室でも家賃を受け取れる」魅力がある一方で、以下の注意点があります。

• 保証される家賃は、市場家賃の80〜90％程度に設定されるのが一般的
• 多くの場合、定期的な家賃の見直し（減額含む）条項がある
• 長期間空室が続いた場合、管理会社から契約の解除や家賃減額の打診を受けることもある
• 正当事由が無ければ解約が出来なかったり、場合によっては違約金を支払う必要がある

サブリースのメリットとデメリット

サブリース契約は、空室リスクを避けながら安定的に賃貸収入を得られる点が魅力です。しかし一方で、契約内容次第では想定外のデメリットに直面することもあります。

メリット｜安定収入・管理負担軽減

空室時でも収入が得られる

不動産管理会社が物件を一括借り上げるため、入居の有無に関わらず一定の賃料がオーナーに支払われます。

管理業務から解放される

入居者募集、審査、クレーム対応、修繕対応などを全て管理会社に一任できる。

初心者でも始めやすい

不動産運用の知識がなくても、プロに任せるだけで運用が可能。特に高齢者や相続物件を所有する方に人気がある。

サブリースのデメリット｜家賃減額・契約トラブルリスク

家賃が市場より安くなる

一括借り上げ家賃は、通常の相場より10～20％低く設定されることが多い。

途中で家賃が減額される可能性

多くの契約には「家賃見直し条項」があり、不動産管理会社側の判断で家賃が下げられる場合もある。

契約解除や原状回復トラブル

契約解除時に高額な原状回復費を請求されたり、修繕義務の範囲を巡って揉めるケースも。

実際の事例から見る注意点

事例1：減額通知で収支が逆転

「サブリース契約で毎月安定収入が得られていたが、5年目の更新時に突然20％の家賃減額を通知された。契約に家賃見直し条項があったため、拒否できず大幅な収益ダウンに。」

事例2：契約解除時の原状回復費が予想外

「契約満了でサブリースを解除した際、室内の小さな劣化まで原状回復対象とされ、100万円以上の修繕費を請求された。」

事例3：入居者トラブルが把握できなかった

「サブリース会社に任せきりだったため、入居者とのトラブルや苦情が一切報告されず、物件の評判が落ちていたことに後から気づいた。」

家賃保証・サブリースを利用する際のチェックポイント

家賃保証やサブリースを利用することで、賃貸経営の安定性や安心感を得ることができますが、契約内容や業者選びを誤ると、トラブルに巻き込まれるリスクも高まります。

契約内容の確認事項（保証範囲・家賃見直し条件など）

家賃保証の契約で確認すべき項目

• 滞納保証の対象期間・範囲（何か月まで立て替えされるか）
• 更新料や保証料の支払い時期・金額
• 保証される金額の上限（共益費や遅延損害金は対象外の場合も）

サブリース契約で確認すべき項目

• 賃料の見直し条件と頻度（例：2年ごとの見直し、家賃の一定割合まで減額可）
• 契約期間と解約条件（途中解約時の違約金、原状回復義務の範囲）
• 修繕費用の負担先（サブリース会社orオーナー）

トラブル防止のための事前準備

契約書を第三者（専門家）にチェックしてもらう

不明瞭な条項やリスクを早期に発見が可能です。

修繕・退去時の取り決めを明確にしておく

経年劣化か原状回復かの基準を明記されているか確認しましょう。

家賃の見直し時に異議申し立てが可能かを確認

一方的な家賃減額通知に対応するために対策を備えておきましょう。

信頼できる業者の見極め方

安心できる会社の特徴

• 契約内容を丁寧に説明してくれる
• 過去のトラブル事例や実績を開示してくれる
• 急かさず、複数社との比較を推奨してくれる
• 不利な点やリスクも包み隠さず説明してくれる

避けるべき会社の特徴

• 「家賃ずっと保証」など、過剰なうたい文句を繰り返す
• 契約書の説明が曖昧、内容を隠す傾向がある
• 不利な契約条項に気づかせず、署名を急がせる

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まとめ

家賃保証は、借主の家賃滞納に備える制度で、自由な賃貸経営を維持しながらリスクだけをカバーしたい方に向いています。
サブリースは、不動産管理会社が一括借り上げして空室リスクも引き受ける契約で、安定収入や手間の削減を求める方に適しています。
いずれも賃貸経営を安定させる仕組みですが、目的・自由度・リスクが大きく異なる制度です。契約内容を十分に理解し、信頼できる会社を選ぶことが大切です。
クルーズカンパニーでは、安心の家賃保証会社を複数提携しており、オーナー様の用途に合わせてご用意することが可能です。
また、安定した家賃収入を受け取れるサブリースについても、柔軟な契約をご用意しておりますので、お気軽にご相談ください！