東京都心で一戸建てを高く・早く売却する方法｜相場・タイミング・不動産会社の選び方を徹底解説

東京都内で一戸建てを所有している方にとって、「いつ売るか」「いくらで売れるか」は非常に重要です。都市部の再開発や地価の動向、金利の変化など、東京の不動産市場は日々変化しています。特に一戸建ての売却は、マンションよりも価格の個別性が強く、売却期間も長くなりやすい傾向があります。
本記事では、東京都内における一戸建て売却の相場動向や、売却の流れ、成功のためのポイント、信頼できる不動産会社の選び方、節税対策までをわかりやすく解説します。

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一戸建ての売却はマンションより難しいのか？

一戸建ての売却はマンションに比べて売却期間が長くかかる傾向があります。

個別性が高く、比較しづらい

一戸建ては立地・土地形状・建物の間取り・築年数などがすべて異なり、マンションのように「同じ建物内での比較」ができません。そのため、相場の判断が難しく、買主が価格に納得しにくい傾向があります。

土地の条件が価格に大きく影響する

接道義務や形状、傾斜地など、土地そのものの条件が売却価格に大きく関係します。
再建築不可物件や旗竿地などは、価格や流通性にマイナス要因となります。

リフォーム・解体などの費用負担

古い一戸建ては「建物に価値がない」と見なされ、買主が解体前提で考えるケースも多いです。
解体費用が想定されると、その分売却価格に影響が出ます。

買主の数が限られる

マンションは単身者〜ファミリーまで広く需要がありますが、一戸建ては主にファミリー層が中心になります。
特に都心部では一戸建て希望者自体が少ないこともあります。

売却するなら早めに動いておくべき物件とは？

以下のような物件の場合は、早めに準備を進めるのがオススメです。

築年数が20年以上経過している場合

築年数が20年以上経過すると、住宅ローンが組みにくくなり、建物価値が低下してきます。
査定額にも影響しやすいため、早めの売却で価格下落を回避することが重要です。

住み替えや相続を予定している場合

新居購入前に売却計画を立てておかないと、資金計画にズレが生じる可能性があります。
相続後の空き家は維持費や税負担が重くなるため、早期の処分が有利です。

空き家・空き物件として放置している場合

管理が行き届かないと、資産価値が下がるだけでなく、周囲への悪影響や行政指導の対象にもなります。
空き家問題が深刻化する前の、資産価値があるうちに売却を検討するべきといえます。

「築年数が経過してきた」「空き家として残っている」「住み替えを考えている」などの状況があるなら、まずは不動産会社に査定依頼をし、適正価格と売却戦略を確認するのが成功の第一歩です。

東京の一戸建て売却相場と市況の特徴

東京の一戸建て売却相場と市況の特徴について解説いたします。

2024年現在の東京都内の売却動向

2024年の東京都における一戸建て市場は、エリアや物件の条件によって価格の変動が見られます。

『一戸建て住宅平均価格』2024年(月次版)

都心 vs 郊外、エリア別の価格差

東京都内では、都心部と郊外で一戸建ての価格に大きな差があります。

都心部（例：港区、渋谷区、千代田区）
地価が高く、利便性の高いエリアでは、一戸建ての価格も高額になります。

郊外（例：八王子市、町田市、青梅市）
都心から離れたエリアでは、土地が広く価格も比較的抑えられていますが、交通の便や生活利便性が価格に影響を与えます。

築年数・立地・接道状況による価格の違い

一戸建ての売却価格は、築年数や立地、接道状況などの物件条件によって大きく変動します。

築年数
一般的に、築年数が経過するほど建物の価値は下がります。特に築20年を超えると、建物の評価が大幅に下がる傾向があります。

立地
駅からの距離や周辺環境、商業施設の有無などが価格に影響します。利便性の高い立地ほど高値での売却が期待できます。

接道状況
建築基準法では、建物を建てるためには幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。接道義務を満たしていない土地は再建築が難しく、価格が下がる要因となります。

一戸建て売却の流れ｜査定から契約・引き渡しまで

一戸建てをスムーズに売却するには、各ステップで何を準備すればよいかを把握しておくことが大切です。売却の一般的な流れをわかりやすく解説いたします。

不動産会社への査定依頼方法

査定には「訪問査定」と「机上査定」の2種類

査定依頼のステップ

• 複数社に一括査定サイトを通じて依頼（3〜5社程度が目安）
• 査定結果を比較し、最も信頼できそうな不動産会社を選定
• 媒介契約（一般・専任・専属専任のいずれか）を締結

一般・専任・専属専任媒介契約については、以下の記事で詳しく解説しております。

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売却活動から内覧対応のポイントについて

売却活動の内容

• 不動産ポータルサイトへの掲載（SUUMO・HOME’Sなど）
• チラシや現地看板の設置
• 既存顧客への紹介など

◆ 内覧対応のコツ

• 室内は清潔感を保ち、出来る限り生活感が出ていないようにするのが良いです。
• 修繕が必要な箇所は事前に対応する（網戸破れ、照明の不具合など）

高く売るために知っておきたい3つの戦略

一戸建てを少しでも高く売却するためには、価格設定だけでなく、見せ方やタイミングにも戦略が必要です。ここでは、売却成功のために押さえておきたい3つのポイントを解説いたします。

適切な売出価格の設定方法

一戸建ての売出価格は、「高く設定しすぎても売れ残る」「安すぎると損をする」ため、相場とのバランスが重要です。

適正価格の出し方

• 複数の不動産会社に査定依頼をして、相場価格を把握する。
• 過去の成約事例を参考にする。
• エリアの需給バランスや築年数、リフォーム歴も加味する

査定額が高い会社＝良い会社とは限りません。売れる根拠があるかを確認することが大切です。

リフォーム・ホームステージングの活用

第一印象を良くすることが、内覧での成約率アップに直結します。

軽微なリフォームがおすすめ

クロスの張替え、床の補修、水回りの簡易クリーニングなど、5〜20万円程度で可能な修繕がコスパ良好です。

ホームステージングとは？

インテリアや家具をコーディネートして、購入希望者に「住みたい」と思わせる演出手法です。
プロによる演出で、見た目の印象が2〜3割良くなるとも言われています。

売却タイミングの見極め（相場・季節性）

売却時期によっても、成約価格に差が出ることがあります。

ベストな売却時期とは？

• １～３月（新年度直前）：住宅需要が最も高まる繁忙期
• ９～１０月（転勤シーズン）：家族の住み替えが活発に

市場相場のチェック

• 金利の動向や、地域の再開発・インフラ整備の情報も売却タイミングの判断材料に
• 「価格が下がり始めた」と感じたら、早めの売却も選択肢に

東京で一戸建て売却に強い不動産会社を選ぶコツ

一戸建ての売却は、不動産会社選びが成否を大きく左右します。とくに東京のように価格帯・エリア特性が複雑な都市では、適切な会社を選ぶことで、高値売却やスムーズな取引が可能になります。

地域密着 vs 大手、それぞれのメリット

地域密着型のメリット

• 地元の価格相場・ニーズを熟知している
• 特定エリアの買主ネットワークを活かして早期売却が期待できる
• 担当者の対応が柔軟で、小回りが利く

大手不動産会社のメリット

• 広範囲な広告力
• 買主データベースが豊富で、紹介力が強い
• 安定したサポート体制と売却実績の安心感

複数社査定の活用方法

売却成功の第一歩は、相場と売却戦略の見極め。複数社から査定を取り、比較・検討することが重要です。

一括査定サイトの活用が便利

• 複数の不動産会社に一度に依頼可能（無料）
• 各社の査定価格・売却戦略・営業姿勢を比較できる
• 過剰に高い査定額には注意！実際に売れる価格を見極める

良い営業担当者の見極め方

営業担当者は、売却の成否を決める最重要人物です。

見極めるためのチェックポイント

• 市場動向や価格根拠を「具体的なデータ」で説明してくれる
• 売主の希望や状況に合わせた提案ができる
• レスポンスが早く、信頼できるコミュニケーション力がある
• 自社の都合ではなく「売主目線」で話をしてくれるかどうか

売却にかかる費用と税金の基礎知識

• 仲介手数料・登記費用・譲渡所得税の目安
• 3,000万円特別控除・買い替え特例などの節税対策

売却にかかる費用と税金の基礎知識

一戸建てを売却すると、売却代金すべてが手元に残るわけではありません。事前に差し引かれる費用を把握しておくことが重要です。

仲介手数料

不動産会社に依頼して売却する場合、成功報酬として仲介手数料が発生します。

計算式（400万円超の物件）

【売却価格 × 3％ + 6万円 + 消費税】

例：5,000万円で売却した場合
→ 5,000万円 × 3％ + 6万円 = 156万円＋消費税
※上限額の計算式になります。

登記費用（抵当権抹消など）

住宅ローンを完済していない場合、抵当権抹消登記が必要になります。

• 司法書士報酬含めて、約1〜3万円が目安
• 相続登記や所有権移転登記が必要な場合は追加費用が発生

譲渡所得税の計算と税率

物件を売却して利益が出た場合、その譲渡所得に対して税金が課せられます。

譲渡所得の計算式

【譲渡所得 ＝ 売却額 −（購入額 + 購入・売却時の諸費用）】

税率（所有期間で異なる）

節税対策：特別控除と特例制度

3,000万円特別控除（居住用財産）

• マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除
• 所有期間や買い替えの有無に関係なく適用可能（一定条件あり）

買い替え特例

• 売却益に課税を繰り延べできる制度
• 条件：売却後1年以内に新しい自宅を取得し、住み始めること

長期譲渡所得の軽減税率

• 所有期間が10年超かつ譲渡所得6,000万円以下の一部に対して、さらに低税率（所得税10％・住民税4％）

不動産売却では、手取り額＝売却価格−諸費用−税金となるため、しっかりシミュレーションしてから進めることが大切です。税理士などの専門家と相談しながら、節税メリットを最大限に活かしましょう。

まとめ

東京で一戸建てを売却するには、相場を正しく把握し、信頼できる不動産会社と戦略的に進めることが成功のカギです。マンションに比べて流通しにくい一戸建ては、立地・築年数・接道条件など、細かな要素が価格に直結するため、専門性の高いサポートが欠かせません。
特に重要なのは、複数の会社に査定を依頼し、価格だけでなく対応力や提案内容を比較すること。早く・高く・安心して売却するには、自分に合ったパートナーを見つけることが第一歩です。

クルーズカンパニーでは、東京都内の一戸建て売却に特化しており、たくさんの取引実績があります。
一戸建ての売却を検討する際には、ぜひご利用ください。