【2025年最新】底地を高く売却する方法！相場・流れ・税金・トラブル回避まで徹底解説

底地（そこち）とは、借地権が設定された土地の所有権で、「売れない」「安くなる」「借地人とのトラブルが絶えない」といった理由から、長年にわたり「負動産」として扱われてきました。
特に相続によって底地を取得した方にとって、地代収入は少ない一方で、地代交渉や更新手続きなど手間ばかりがかかり、「いっそ手放したい」と考えるのは自然なことです。しかし、一般の不動産会社では、その複雑な権利関係からまともに査定すらしてもらえないのが実情です。
本記事では「底地（そこち）」を売却する際の流れ・価格の決まり方・地主と借地人の交渉ポイントをわかりやすく解説します。

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底地（そこち）とは？普通の土地との違い

底地とは、「借地権」が設定されている土地の所有権のことを指します。簡単に言えば、土地の所有者は自分（地主）ですが、その土地を他人が借りて、建物を建てて利用している状態の土地です。「貸地（かしち）」とも呼ばれます。

普通の土地（更地・自用地）との最大の違い

通常の土地（更地や自用地）は、土地の所有者がその土地を自由に利用（建物を建てる、売却するなど）できます。

一方、底地は、あなたが所有者であっても、土地の利用権は「借地権」を持つ借地人にあるため、自由に土地を利用したり処分したりすることができません。これが普通の土地との決定的な違いです。

底地の定義と「借地権」との関係

底地の定義

底地とは、建物の所有を目的として他人に土地を貸し、「借地権」が設定された土地のことを指します。土地の所有権のなかで、利用が制限されている部分（所有権の「底」にある部分）というイメージです。

また、同じ土地であっても、立場によって呼び方が変わります。

• 底地（そこち）：土地を貸している地主側から見た土地の呼び方
• 借地（しゃくち）：土地を借りている借地人側から見た土地の呼び方

「借地権」との関係

底地が成立するうえで不可欠なのが借地権です。

• 借地権とは、他人の土地の上に建物を所有するために、その土地を利用できる権利のことです。
• 底地とは、この借地権がついた土地の所有権のこと（底地権とも呼ばれます）。

つまり、一つの土地の権利は、所有権（更地の権利）＝底地権（地主の権利）＋借地権（借地人の権利）という関係で成り立っています。

地主・借地人それぞれの権利関係

底地では、土地の所有者である地主と、土地の利用権を持つ借地人の間で権利が分かれています。

す。

特に普通借地権の場合、借地人の権利が強く、地主からの一方的な契約の解約や更新拒絶は困難であり、地主（底地所有者）の土地利用は非常に制限されます。

なぜ底地は売却が難しいといわれるのか

底地は、通常の土地に比べて買い手を見つけるのが難しく、売却価格も低くなる傾向があります。主な理由は以下の通りです。

1. 土地を自由に利用できないから
   ×最大の理由です。買主は土地の所有権を得ても、借地権が設定されているため、そこに建物を建てたり、駐車場にしたりといった自由な活用ができません。
   ×特に普通借地権の場合、契約期間が長く、地主からの解約も困難なため、「いつになったら自由に使えるかわからない」という状態になり、一般の買い手にとって魅力がありません。
2. 収益性が低いから
   ×地主は借地人から地代を受け取りますが、この地代は、土地の固定資産税・都市計画税などの維持費と比べて、利益が少なく、投資対象として魅力に乏しいことが多いです。
3. 担保価値が低く、融資を受けにくいから
   ×利用が制限され、市場での流動性（売却しやすさ）が低いため、金融機関は底地の担保価値を低く評価しがちです。
   ×そのため、底地の購入を希望する買主が住宅ローンなどの融資を受けるのが難しいという問題があります。
4. 借地人とのトラブルリスクがあるから
   ×地代の値上げ交渉、建物の建て替えや売却の際の承諾、契約更新など、借地人との間でトラブルが発生するリスクがあり、これが敬遠される要因になります。
   ×権利関係が複雑になりやすいことも、売却の難しさにつながります。

底地を売却する主な3つの方法

底地（借地権が設定された土地の所有権）の売却方法は、その性質上、通常の土地とは異なり、主に売却相手と売却形態によっていくつかの選択肢があります。底地を売却する主な3つの方法は以下の通りです。

借地人（建物所有者）へ売却する場合

最も高値で売却できる可能性が高い方法です。土地を借りている借地人に、地主が持つ底地権を買い取ってもらい、土地を完全な所有権（更地と同じ権利）にしてもらいます。

メリット

• 最も高額で売却できる（相場は更地価格の50%程度）ため、地主の金銭的なメリットが大きくなります。
• 交渉が成立すれば、最もスムーズに売却が完了します。
• 将来的な借地人とのトラブルが完全に解消されます。

デメリット

• 借地人に購入意思と十分な資金力がなければ成立しません。
• 価格交渉などで借地人との関係が悪化するリスクがあります。

投資家・不動産会社に売却する場合（底地のみの売却）

一般の個人ではなく、底地を専門に扱う不動産買取業者や、地代収入を目的とする不動産投資家に底地の権利のみを売却する方法です。借地人との交渉が不要な点が特徴です。

メリット

• 借地人の承諾が不要で、地主の意思だけで売却できます。
• 現金化が早い（買取業者の場合）。
• 借地人との面倒なやり取りから解放されます。

デメリット

• 売却価格が最も低い（相場は更地価格の10%〜20%程度）。
• 買主が限定されるため、通常の不動産市場での一般公募は困難です。

底地と借地権をまとめて第三者に売却する場合（同時売却・等価交換）

地主と借地人が協力し、底地権と借地権を一つにして完全な所有権の土地として第三者（一般の買主など）に売却する方法です。

同時売却

地主と借地人が協力して、底地権と借地権を同時に売却し、売却代金を分け合います。

メリット

• 完全な所有権として売れるため、売却価格が比較的高くなる（相場は更地価格の30%〜40%程度）。
• 地主・借地人ともに複雑な権利関係を一度に解消できます。

デメリット

• 地主と借地人の双方の合意が不可欠で、交渉が難航すると成立しません。
• 売却代金の配分方法でトラブルになるリスクがあります。

等価交換

大規模な土地の場合、底地権と借地権を、等しい価値を持つ完全所有権の土地の一部と交換し、その完全所有権になった土地を売却する方法です。

メリット

• 売却価格は市場価格とほぼ同額になる可能性があります。
• 権利関係が非常に複雑な場合に有効な手段です。

デメリット

• 手続きが非常に複雑で時間もかかる。
• 広大な土地でないと適用が難しい。

各方法のメリット・デメリット比較表

底地売却の流れと必要な手続き

底地の売却は、通常の土地売買と比べて権利関係が複雑なため、専門の不動産会社に相談し、慎重に進める必要があります。
底地売却の一般的な流れと、お客様からご指定いただいた3つのステップに必要な手続きを解説します。

売却前の権利関係の確認（登記簿・契約書・地代）

売却をスムーズに進めるため、事前に底地の権利関係と現在の賃貸借状況を正確に把握しておく必要があります。

査定・買取価格の決定プロセス

底地の価格は、売却方法（借地人に売るか、業者に売るかなど）によって大きく変動するため、専門の業者に依頼することが重要です。

売買契約から決済・引き渡しまでのステップ

買主との条件が合意に達した後、最終的な取引手続きに進みます。

底地の価格相場と査定の考え方

底地の価格相場と査定は、土地の利用が制限されているため、通常の更地とは大きく異なります。価格は主に「更地価格に占める底地の持分割合（底地割合）」と、地代収入によって決まります。
ここでは、底地価格の基本的な考え方と、その相場を左右する要因について解説します。

底地の価格は「更地価格 × 持分割合」で決まる

底地の評価額を計算する際の基本的な考え方は、その土地が自由に使える更地（自用地）だった場合の価格から、借地権（借りている側の権利）の価値を差し引くというものです。

基本的な評価式（相続税評価額の考え方）

相続税路線価を用いる場合の基本的な計算式は以下の通りです。

底地価格=更地価格×(1−借地権割合)

実勢価格（売却価格）の相場

実際の売買価格（実勢価格）は、上記の評価額に加えて、誰に売却するかによって大きく変動します。

路線価・地代・残存期間の影響

底地の価格は、その場所の価値を示す路線価（更地価格の基準）だけでなく、地代の収益性や契約の残存期間といった個別要因によって細かく調整されます。

路線価（更地価格）の影響

• 路線価が高い（都心・商業地）ほど、底地の更地価格が上がるため、底地価格のベースも高くなります。
• ただし、路線価が高い地域は同時に借地権割合も高くなる傾向があるため、結果として底地割合は低くなります。

地代の影響（収益還元法の考え方）

底地は、地主にとって将来的な土地利用の可能性に加え、地代収入という収益を目的とする資産とみなされます。

• 現在の地代水準が高い：近隣相場と比較して地代が高い場合、投資対象としての収益性が高いと評価され、底地価格は高くなる傾向があります。
• 地代の増額交渉が容易：借地人との関係性が良好で、地代の改定（増額）が見込める場合、将来の収益が増えると判断され、評価が上がります。
• 買取業者は、地代収入を利回りで割り戻す収益還元法を用いて価格を算定することがあります。 底地の買取相場≒還元利回り年間純収益（地代収入から費用を引いたもの)​

借地契約の残存期間の影響

• 普通借地権：地主の都合で契約更新を拒絶することが難しいため、残存期間の長短は価格に与える影響が限定的です。
• 定期借地権：契約期間満了で土地が確実に更地で返還されるため、残存期間が短いほど、地主が土地を自由に使える日が近くなるとして、底地価格は高く評価されます。逆に期間が長いほど価格は低くなります。

借地権割合・底地割合の具体的な目安

借地権割合と底地割合は、国税庁が相続税・贈与税の算定のために、路線価図にアルファベット（A〜G）で示している割合です。

底地割合=100%−借地権割合

路線価図の表記と対応する割合の目安は以下の通りです。

底地売却にかかる税金と節税対策

底地の売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税と住民税が課税されます。底地の売却では、利用できる特例が限られているため、事前に税金の仕組みを理解し、節税対策を講じることが重要です。

譲渡所得税・住民税の計算方法

不動産を売却したことによる利益（譲渡所得）は、給与所得などとは切り離して税率を適用する分離課税の対象となります。

(1) 課税譲渡所得金額の計算

まず、売却益である「譲渡所得」を計算します。

課税譲渡所得金額=譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除額

(2) 税率の適用（所有期間による違い）

算出した「課税譲渡所得金額」に、売却した年の1月1日時点における底地の所有期間に応じた税率をかけて、税額を求めます。

相続税・贈与税との関係

底地を売却する行為は、相続税対策や納税資金の確保という点で、相続や贈与と密接に関連します。

(1) 相続税との関係

「相続税の取得費加算の特例」

• 相続で取得した底地を、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却した場合、支払った相続税のうち一定額を売却時の取得費に加算できます。
• これにより、譲渡所得が減少し、結果的に譲渡所得税の負担を軽減できます。

納税資金の確保

• 底地は現金化しづらいため、相続税の納税資金に充てるために売却されるケースが多いです。売却で利益が出ると譲渡所得税がかかるため、「取得費加算の特例」が重要な節税手段となります。

(2) 贈与税との関係（親族間売買の注意点）

極端な低額譲渡（みなし贈与）

• 親族間などで底地を著しく低い価格で売却した場合、市場価格との差額が贈与とみなされ、買主に対して贈与税が課税されるリスクがあります。
• 親族間であっても、適正な市場価格（専門家の査定価格など）に基づいて取引を行う必要があります。

節税のための「買い換え特例」や「相続時精算課税」制度

底地売却において、一般的な居住用財産に適用されるような大きな特例（3,000万円特別控除など）は原則として適用できませんが、以下の制度や特例は売却戦略を立てる上で重要です。

(1) 底地売却で利用が難しい特例

(2) 底地売却で考慮すべき節税対策

底地売却の税金計算は、取得費の算出や適用可能な特例の判断が複雑であるため、実行前に必ず税理士などの専門家に相談することが不可欠です。

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よくあるトラブル

底地の売却におけるトラブルは、借地人との権利関係が複雑であることに起因します。特に交渉、地代、共有に関する問題が多く、これらを回避するには専門知識と適切な手順が必要です。

借地人との交渉トラブル

底地を売却する際、借地人の権利は法律で強く守られているため、交渉が難航することがあります。

契約更新料・地代滞納問題

地主としての義務である地代徴収や契約更新は、トラブルの火種となりやすい部分です。

共有底地の売却で意見がまとまらない

底地が複数の相続人によって共有名義になっている場合、売却には共有者全員の合意が必要です。意見の対立は売却の最大の障害となります。

トラブル解決には底地売却に強い不動産会社で解決

底地の売却を成功させるには、一般的な不動産知識だけでは不十分です。複雑な権利関係や法務問題を解決できる「底地・借地専門の業者」を選ぶことが不可欠です。

一般の不動産会社ではなく「底地・借地専門」業者を選ぶ理由

底地は借地権が付着しているため、買主が自由に利用できず、一般的な市場での需要が極めて低い「訳あり物件」に分類されます。

実績・査定スピード・法務対応のチェックポイント

底地専門業者を選ぶ際は、以下の3つの観点からその専門性と信頼性を見極めましょう。

① 実績

• 買取実績の豊富さ： 直近1〜2年の件数が10件以上あると信頼性が高いです。
• 難易度の高い事例： 過去に地代滞納や共有名義など、売主のケースに近い複雑な案件を解決した事例があるかを確認します。

② 査定スピードと根拠

• 査定スピード： 底地専門業者は、独自の評価基準を持つため、査定の回答が迅速（数日以内）です。スピードはそのまま業者の判断力と資金力の証明になります。
• 査定額の根拠： 提示された査定額（買取価格）が、「更地価格の〇〇%」といった抽象的な理由ではなく、「借地権の種類」「地代水準」「地域の路線価」といった具体的な根拠に基づいて明確に説明されるかを確認します。

③ 法務対応（士業との連携）

• 士業との連携： 底地売却では、借地人との契約解除や交渉、境界確定など、法的な知識が必要な場面が多々あります。弁護士、司法書士、税理士などの士業と日常的に連携している業者を選びましょう。
• 交渉能力： 単に法務知識があるだけでなく、借地人の心情を理解した上で円満に交渉をまとめられる、実務的な交渉ノウハウを持っているか（担当者の対応力）も重要です。

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