空室に悩む大家様必見！“満室経営”を実現する賃貸管理のプロが教える5つの秘訣

空室に悩みや不安を抱える大家（オーナー）様も少なくありません。所有している貸出中の物件で空室が続くと、家賃収入が途絶え、ローン返済や維持管理費といったコストが大家様の大きな負担になります。適切な対策を講じることで、「空室」から「満室」への転換は十分に可能です。
本記事では、空室が埋まらない理由と、満室経営を実現するための5つの対策を、実例も交えながらわかりやすく解説します。

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なぜ空室が埋まらないのか？5つの理由

①家賃設定が相場と乖離している

周辺の競合物件と比べて割高な家賃では、内見すら入らないことがあります。一方で、安すぎても収益性を損ねるため、適正な相場感が重要です。

②物件の魅力が不足している

築年数の古さや、設備・内装の老朽化、日当たりや内装の暗さなど、第一印象で「ここに住みたい」と思われない原因が潜んでいる可能性があります。

③情報発信・広告が弱い

いくら魅力的な物件でも、知られなければ意味がありません。掲載媒体の少なさや写真の質、PR不足がネックになっていることもあります。

④入居審査が厳しすぎる

入居希望者がいても、基準が厳しすぎて断ってしまうのは機会損失です。バランスの取れた基準設計が必要です。

⑤管理体制に不安がある

共有部の清掃が行き届いていない、クレーム対応が遅いなど、既存入居者の退去にも繋がるリスクは空室増加を招く負のスパイラルです。

満室経営を実現するための5つの実践的対策

①適正な家賃設定を再評価する

近隣エリアの競合物件の家賃を徹底的に調査し、「価格と内容のバランス」を確認しましょう。
地域の相場に詳しい賃貸管理会社に相談することがオススメです！

②物件の魅力を高める改善・リノベーション

✔ 壁紙や照明を変更して第一印象を刷新

壁紙を明るくしたり、LED照明に変えるだけでも、内見時の印象は大きく変わります。

✔ 入居者に人気の設備を導入

独立洗面台の設置、電気コンロ→ＩＨコンロに変更、温水洗浄便座設置、モニター付きインターホン設置など、少しの投資で競争力がアップします。

✔ ターゲットを明確にし、訴求ポイントを整える

単身女性向け、子育て世代向け、高齢者向けなど、地域の属性を考慮して、好まれる設備や内装を備えることが重要です。

③情報発信・募集活動の強化

✔ 魅力的な写真と動画を活用

暗い写真や情報不足では内見にすら至りません。プロによる撮影や画像加工は効果大です。

✔ ポータルサイト・自社HP・SNSでの掲載強化

SUUMO・HOME’Sなど大手ポータルだけでなく、InstagramなどSNSでも雰囲気を伝えることで若年層の目にも留まります。

④入居希望者へのスピーディーな対応

問い合わせや内見希望への即レス・丁寧な案内が成約率を大きく左右します。
「対応が早くて安心できた」ことが決め手になるケースも少なくありません。

⑤賃貸管理会社に任せるという選択肢

空室対策は一朝一夕ではなく、経験とノウハウの積み重ねが求められます。
そのため、プロの賃貸管理会社に委託することで、オーナー様の負担は大幅に軽減されます。

賃貸管理会社に依頼する5つのメリット

賃貸経営には、入居者募集から契約、トラブル対応、修繕手配、退去後の原状回復まで、数多くの業務が伴います。
そこで有効なのが、専門知識と実務経験を持つ「賃貸管理会社」への委託です。管理会社に依頼することで得られる代表的な5つのメリットを詳しくご紹介します。

①市場に即した「家賃設定」と「入居者募集戦略」

賃貸管理会社は、常に地域の市場動向や入居者ニーズを分析しています。
そのため、物件の特性を踏まえた最適な募集戦略を立てることが可能です。

• 家賃相場の徹底分析により、相場から外れない“ちょうど良い家賃”を提案
• ターゲット層（例：単身女性・ファミリー・高齢者）に合わせた紹介文・設備訴求
• プロの写真・動画を活用し、物件の魅力を最大限に表現
• SUUMOやHOME’Sなど主要ポータルサイトだけでなく、SNSや自社媒体の活用も

これらにより、早期成約と質の高い入居者の確保が期待できます。

②煩雑な契約業務をすべてお任せ

入居者が決まった後も、契約までにはさまざまな手続きが発生します。
賃貸管理会社に任せることで、法的な不備やトラブルリスクも未然に回避できます。

• 内見対応や案内、申込み受付
• 入居審査（属性・保証能力・過去の履歴など）の実施
• 宅建業法に基づく重要事項説明の実施
• 賃貸借契約書の作成・締結
• 契約後の鍵引き渡し・入居立ち会い

契約に不慣れなオーナー様でも、安心して任せられる環境が整っています。

③入居者対応・クレーム処理の窓口に

入居中の対応は、賃貸経営の中でもとくに煩雑でストレスがかかる部分です。
管理会社を通すことで、入居者との間に緩衝材としてのプロの対応力が加わります。

• 家賃の集金や遅延督促
• 設備トラブル（水漏れ・停電・鍵紛失など）への24時間対応
• 騒音やゴミ出しなど入居者間トラブルの調整
• 問い合わせや要望への窓口対応

これにより、入居者の満足度と信頼感が向上し、長期入居の促進・退去抑止にも繋がります。

④継続的な物件管理と資産価値の維持・向上

不動産は「管理次第」で資産価値が大きく変わります。
定期的な点検や必要な修繕をプロの目で管理することで、物件の長寿命化にも寄与します。

• 定期清掃（共用部・エントランス・ゴミ置き場など）
• 消防点検・受水槽点検などの法定管理業務の手配
• 老朽設備の修繕・交換の提案と業者手配
• 賃貸ニーズに沿ったリフォーム・リノベーション提案

放置すれば退去原因となる不具合も、事前の対応でトラブルを未然に防止します。

⑤退去から原状回復・再募集まで一貫対応

退去の際は、次の入居者確保のためにもスピード感が重要です。
賃貸管理会社なら、入れ替え作業をワンストップで迅速に進行してくれます。

• 入居者との退去立ち会い、室内状況のチェック
• 敷金の精算・原状回復費用の調整
• 原状回復工事・クリーニングの手配・監理
• 退去前から再募集活動を開始し、空室期間を最小化

煩雑な手続きと再募集のタイミング管理を任せられることで、効率的な賃貸経営に繋がります。

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築古の空室物件が早期契約になった事例

築年数が古い物件は、「もう決まらないかも…」と諦めかけている大家様も少なくありません。
しかし、物件の価値を再発見し、ターゲット層に響く提案が実現するケースが増えています。

■ 事例①：ターゲット明確化と内装刷新で「人気物件」へ再生

所在地：東京都新宿区
築年数：35年／間取り：2DK／空室期間：1年半

▶ 背景と課題

以前の賃貸管理会社は「家賃を下げましょう」と繰り返すだけ。
内装や訴求ポイントに関する提案はなく、空室は1年以上続き、オーナー様はローン返済に苦しんでいました。

▶ 新管理会社の施策

• 市場調査でニーズを再定義：近隣大学の存在に注目し、“二人暮らしの学生・若手社会人”にターゲットを設定
• デザインリノベーション：カフェ風の内装に一新し、アクセントクロスや照明で明るい印象に
• 水回りの設備更新：キッチン・浴室を現代的に刷新
• SNS活用：Instagram・TikTokにて内装ビフォーアフターやライフスタイルイメージを発信
• 設備強化：宅配ボックス・インターネット無料を導入

▶ 結果

リノベ完成からわずか1.5ヶ月で複数の申し込み。
希望家賃で成約に成功し、「家賃を下げずに決まった！」とオーナー様も驚きの結果に。

■ 事例②：入居審査基準を柔軟にし、8ヶ月の空室を解消

所在地：東京都渋谷区
築年数：28年／間取り：1K／空室期間：8ヶ月

▶ 背景と課題

駅徒歩5分という好立地にも関わらず、以前の賃貸管理会社は審査基準が厳格すぎたため、せっかくお部屋を気に入った申込者も成約にならず、空室期間は長期化していました。

▶ 新管理会社の施策

• 審査フローの見直し：保証会社の活用を前提に、一定の柔軟性を持たせた入居審査を導入
• スピード対応を徹底：問い合わせ対応は24時間以内、内見希望にも即時対応
• オンライン内見の導入：遠方の希望者にも訴求できるよう、ビデオ通話による案内を実施

▶ 結果

管理会社変更後、2ヶ月以内に契約成立。
以前の賃貸管理会社で“門前払い”されていた方から申込みが入る等、入居率・反響ともに大幅改善。

■ 事例③：地域特性に合わせた戦略と費用見直しでファミリー層を獲得

所在地：東京都文京区
築年数：40年／間取り：3DK／空室期間：1年

▶ 背景と課題

周囲に新築物件が増加し、築古のこの物件は後れをとっていました。以前の賃貸管理会社は家賃値下げを繰り返すだけで、差別化の工夫はなし。

▶ 新管理会社の施策

• 設備アップデート：全室LED照明、追い焚き機能、収納増設など“家族目線の快適さ”を強化
• 周辺環境のPR強化：近隣の公園・スーパー・学校を写真付きで掲載し、子育て層に向けて訴求
• 費用見直し：大幅な家賃値下げはせず、敷金・礼金ゼロキャンペーンで初期費用の負担を軽減

▶ 結果

空室1年から一転、管理会社変更後3ヶ月で成約。
入居後の満足度も高く、退去率の改善にも繋がりました。

賃貸管理会社変更の動機と成功事例

賃貸経営は、賃貸管理会社を選びが成功の鍵を握ります。しかし、現在の賃貸管理会社への不満や、相続などによるオーナーチェンジで、賃貸管理会社の変更を検討する方も少なくありません。
実際に賃貸管理会社を変更したことで、これまで抱えていた様々な課題が解決し、賃貸経営が好転した成功事例をいくつかご紹介します。

■ 事例①：相続物件の引き継ぎで安心経営へ

初めての賃貸経営でも、満室運営を実現！

オーナー様：U様（60代・女性）
物件：全8戸アパート（東京都板橋区）

▶ 課題

• 相続により物件を引き継いだが、管理の実態が把握できていなかった
• 空室が複数あり、賃貸経営の進め方が分からない
• 遠方に住んでおり、現地対応が困難

▶ 新管理会社の対応と改善策

• 既存管理会社からの引き継ぎ支援：資料や契約の整理、修繕履歴などの再確認
• 現況調査と空室対策の提案：ターゲットに合わせた内装リフォーム＋敷礼ゼロの初期費用軽減策を実行
• 報告体制の強化：月次報告と緊急時即時連絡、オンラインでの資料共有を導入し、遠隔でも安心して管理可能な環境を整備

▶ 結果

管理開始から3ヶ月以内に空室3戸がすべて成約。
「最初は不安でいっぱいだったが、きめ細やかな対応で安心して任せられた」

事例②：入居者トラブルを一掃し、安定経営へ

クレーム・滞納・原状回復トラブルをすべて解決！

オーナー様：H様（40代・男性）
物件：分譲マンションの1室（港区）

▶ 課題

• 管理会社の対応が遅く、入居者クレームが絶えない
• 家賃滞納が常態化しており、収支が不安定
• 退去時の精算トラブルが多く、ストレスを感じていた

▶ 新管理会社の対応と改善策

• 24時間対応のコールセンターを設置し、緊急対応もスムーズに
• 滞納対応の明文化と保証会社との連携強化で、未収リスクを大幅に軽減
• 退去時の立ち会いと明確な費用説明で、原状回復トラブルを未然に防止

▶ 結果

クレーム件数は激減し、滞納もほぼゼロに。
「経営者としての精神的ストレスが大幅に減った」

事例③：築古マンションの空室をリノベで再生

デザインと戦略で、古さを“魅力”に変えた成功例

オーナー様：W様（50代・男性）
物件：築30年以上のマンション1室（中央区）

▶ 課題

• 築年数が古く、物件の魅力が伝わらない
• 競合物件との差別化ができず、長期空室に
• 以前の賃貸管理会社からは家賃を下げる提案しかなく不満を抱えていた

▶ 新管理会社の対応と改善策

• 学生をターゲットとした明確な戦略立案：立地と間取りから「単身学生向け」にターゲットを設定
• デザイン重視のリノベーション：明るくシンプルで清潔感ある内装に刷新
• 効果的なプロモーション：プロ撮影による物件写真、SNS・大学掲示板への掲載
• 入居しやすい初期費用プラン：敷金・礼金ゼロを設定し、契約ハードルを低下

▶ 結果

リノベ完了後、1.5ヶ月で複数申し込み・希望家賃で成約。
「古いから無理だと諦めていたが、管理会社を変えるだけでここまで違うとは」

まとめ

空室に悩む大家様にとって、満室経営は決して夢ではありません。適正な家賃設定、物件の魅力向上、効果的な募集活動、そして賃貸管理会社の力を借りることで、安定した賃貸経営を実現することができます。
もし、現在空室でお困りでしたら、クルーズカンパニーへご相談ください。現在の課題や状況を詳しく調査した上で、満室経営へ導く最適なプランをご提案させていただきます。