土地売却で高く売るための６つのポイント！流れ・税金・相場を徹底解説

近年、土地を売りたいと売却を検討する人が増えています。背景には、相続による取得や固定資産税など維持コストの負担、使わない土地の管理問題があります。
さらに、不動産価格の上昇やライフスタイルの変化により「今が売り時」と考える人も多くなっています。
土地売却は資産整理だけでなく、将来の安心や資産運用の手段として注目されています。
本記事では、土地売却で失敗しないために高く売るポイントや売却までの流れ、付随する税金や費用、相場を徹底解説いたします。
これから土地を売る事をお考えの方は参考にしてみてください！

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土地売却の基本知識

土地売却の一般的な流れは以下のとおりになります。

土地売却の流れ

土地の売却価格の根拠

査定額はあくまで目安であり、最終的には市場の需要と売主・買主の交渉によって決まります。

路線価・公示地価・固定資産税評価額の違い

土地の価格には複数の基準が存在します。

• 路線価：相続税や贈与税の計算に用いられる基準価格。
• 公示地価：国が毎年発表する、取引の目安となる公的価格。
• 固定資産税評価額：固定資産税を算定するために市区町村が決める価格。

国税庁HPより　路線価：https://www.rosenka.nta.go.jp/
国土交通省HPより　不動産情報ライブラリ（公示価格）：https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
これらはあくまで目安であり、実際の取引価格とは異なる場合があります。

不動産会社による査定方法

不動産会社は主に以下の方法で査定を行います。

• 取引事例比較法：近隣の類似取引事例と比較して価格を算出。
• 収益還元法：収益性をもとに価格を見積もる（賃貸用地など）。
• 原価法：再調達にかかるコストから価値を算定（特殊なケース）。

土地売却の方法と特徴

土地の売却方法とそれぞれの特徴を解説します。

仲介で売却する場合

不動産会社に仲介を依頼し、買主を探してもらうのが最も一般的な方法です。販売活動や契約手続きまでサポートしてもらえるため安心感があり、相場に近い価格で売れる可能性が高いのが特徴です。
ただし、売却が決まった際に 仲介手数料が発生します。

不動産会社に直接買取してもらう場合

不動産会社が自ら買主となり土地を買い取る方法です。仲介よりも売却スピードが早く、すぐに現金化できるのがメリットです。
ただし、価格は相場より低くなる傾向があります。

個人間売買の場合

売主自らが買主を見つけて、直接売買契約を行う方法です。仲介手数料が不要になるメリットはありますが、買主探し・契約書作成・トラブル対応までを自分で行う必要があり、慣れていない人にはリスクが高いといえます。

土地売却にかかる費用と税金

土地売却にかかる費用と税金を解説します。

仲介手数料

土地売却を不動産会社に依頼した場合に支払う成功報酬です。
法律で上限額が定められており、売買価格によって計算方法が異なります。
一般的な計算式は以下の通りです。

売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税

譲渡所得税・住民税

土地売却で得た利益（譲渡所得）には税金がかかります。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

利益が出た場合、その額に応じて 所得税・住民税 が課税されます。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わるため注意が必要です。

印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙代です。契約金額に応じて税額が変わります。

※200万円以下のものは200円、300万円以下のものは500円、300万円超～500万円以下のものは1,000円となります。
※不動産売買契約書及び工事請負契約書に課せられる印紙税の軽減は、2027年（令和9年）3月31日までの適用です。国税庁HP：不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

登記費用

登記簿上の住所が現住所と異なる場合は住所変更登記や、土地に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合、売却時に抹消登記が必要です。司法書士に依頼することが多く、それぞれ報酬が必要になります。

測量費用

土地の境界を明確にするための測量費用。特に相続土地や境界が曖昧な土地では売却前に実施することが多いです。確定測量（隣接地の所有者や官有地との境界を確定する測量）の費用は、土地の広さや形状、隣接地の状況によって異なりますが、一般的に30万円〜100万円程度が目安です。

解体費用

土地の上に古家などがある場合、更地にして売却する際には建物の解体費用がかかります。もし地中埋設物が出てきた場合は、追加費用がかかります。

土地を高く売るための６つのポイント

土地を高く売るための大切な6つのポイントを解説します。

複数の不動産会社に査定依頼を出す

査定価格は会社ごとに査定方法や販売力が異なるため、提示額に差が出ることがあります。
単に査定額が高いだけでなく、その金額の根拠（市場動向、周辺の取引事例、土地の特性など）を丁寧に説明してくれる会社を選びましょう。高すぎる査定額は、売れ残りの原因になることもあるため注意が必要です。

土地の測量・境界確定をしておく

境界が曖昧な土地は、買主に不安を与え価格交渉で不利になることがあります。事前に測量を行い、境界を確定しておくことで信頼性が高まり、スムーズに契約が進みやすくなります。

更地にしておく

土地の上に古い建物（古家）や物置などがある場合、解体して更地にしてから売却する方が高く売れることが多いです。買主はすぐに建物を建てられる状態の土地（更地）を好みます。

越境の覚書

土地の境界を越えて隣接地の建物の一部などがはみ出している「越境」がある場合は、事前に隣地所有者と覚書を交わしておくことで、トラブルを未然に防ぎ、買主の安心につながります。

土壌汚染の調査

工場跡地など、土壌汚染の可能性がある土地は、事前に調査を行っておくことで、買主の不安を取り除き、スムーズな売却につながることがあります。

売却時期の見極め

不動産市場は景気や金利、季節によって需要が変動します。特に新年度や転勤シーズン前（1〜3月）や転勤・異動が多い10月頃は需要が高まりやすく、売却が決まりやすい傾向があります。市場動向を踏まえて売却時期を見極めることも高値成約のポイントです。

よくあるトラブルと回避方法

よくあるとトラブルと回避方法について解説します。

境界トラブル

隣地との境界が不明確なまま売却すると、引渡し後に買主と近隣住民との間でトラブルになる可能性があります。売却前に「境界確認書」を取り交わしておくことでリスクを減らせます。

トラブル例

• 境界杭がなくなっていたり、隣地との境界が不明確。
• 隣地との間で、境界線について認識の相違がある。
• 塀や構造物が境界を越えて建てられている（越境）。

回避方法

• 確定測量を実施する
  専門の土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者や公道管理者と立ち会いのもとで、境界線を確定する「確定測量」を行います。
• 越境の覚書を交わす
  もし越境がある場合は、売却前に隣地所有者と「越境に関する覚書」を交わし、将来的な対応（建て替え時や、隣地所有者が変わった際の取り決めなど）を明確にしておきます。

事前に境界を明確にしておくことで、売主買主双方がトラブルがない安心の取引につながります！

相続人間のトラブル

相続した土地を売却する場合、共有名義人全員の合意が必要です。誰かが反対すると売却が進まないため、早めに話し合いを行い、遺産分割協議や登記を済ませておくことが重要です。

トラブル例

• 遺産分割協議が長期化し、売却手続きが進まない。
• 特定の相続人による遺産の独占。
• お金や感情のもつれで兄弟姉妹や親族間の関係が悪化し、修復不可能なほどにこじれてしまう。

回避方法

• 早めに話し合いを始める
  相続が発生したら、できるだけ早く遺産分割協議を始めましょう。時間が経つほど、感情的なわだかまりや利害関係が複雑化することがあります。
• 全員で情報を共有する
  遺産の内容（預貯金、不動産、負債など）をすべて開示し、全員で正確な情報を共有することが公平な話し合いにつながります。
• 専門家の協力を得る
  税理士や弁護士、不動産業者などの専門家を交えることで、より円滑で納得のいく解決を目指せます。

契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）に関するトラブル

土地売却における契約不適合責任は、売却した土地が契約内容に適合しない場合に売主が負う責任を指します。この責任をめぐったトラブルが発生しないために、売主は事前に十分な対策を講じておくことが重要です。

トラブル例

• 土地の引き渡し後、地中から以前の建物の基礎やゴミ、瓦礫などの「埋設物」が発見される。
• 過去に工場やガソリンスタンドがあった土地などで、土壌汚染が後から発覚する。
• 建物を建てる際に地盤改良工事に多額の費用が必要になることが判明する。
• 土地に想定外の傾斜や陥没がある、土砂崩れの危険性があるなど、物理的な問題が発覚する。

回避方法

• 土地の状況を正確に把握し、すべて開示する
  契約不適合責任の最も重要な回避策は、売主が知っている情報をすべて買主に正確に伝えることです。土地の状況（過去の利用履歴、土壌汚染の有無、埋設物の有無など）や残置物や付属設備がある場合はその状態（動作の有無、不具合の有無など）を詳細に伝えましょう。
• 事前調査を積極的に行う
  過去の利用状況から埋設物の可能性が高い場合や、土壌汚染の懸念、地盤軟弱の可能性がある場合は、売却前に専門業者に依頼し、その結果を買主に提示しましょう。
• 契約書に「免責特約」を明記する
  契約書に「売主は地中埋設物の有無を保証しない」「現状有姿（ありのままの状態）」といった免責特約を設けることで、売主の責任範囲を限定することができます。買主・売主双方の合意があれば責任期間の短縮も可能です。

不動産会社が買主の場合は、契約不適合責任の免除やローン特約なしといったメリットが受けられます。

まとめ

土地売却は大きな取引であり、正しい知識と準備が成功のカギとなります。基本的な流れを理解し、複数の不動産会社に査定を依頼することで適正価格を把握できます。また、測量や境界確定を事前に行い、売却時期を見極めることで高値成約の可能性が高まります。
一方で、相続人間の調整や境界問題、買主のローン不成立など、トラブルに発展しやすいポイントもあります。こうしたリスクを避けるためには、専門家の力を借りながら慎重に進めることが大切です。
土地売却を検討している方は、「情報収集」「信頼できる不動産会社選び」「事前準備」の3点を意識することで、安心かつ有利な取引を実現できるでしょう。

クルーズカンパニーは土地売却を得意とする不動産会社です。
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