相続不動産の名義変更ガイド｜3年以内の義務化と必要な準備を完全網羅

＼囲い込みなし、透明な価格設定で、あなたに最適な取引を実現／

TRENTの売却サービスはこちら

相続不動産の名義変更とは？（相続登記の基本）

相続不動産の名義変更は、法律上の正式名称を「相続登記」といい、亡くなった方（被相続人）が所有していた土地や建物の名義を、相続する人（相続人）の名義へ変更するための手続きで、不動産の権利関係を公的に記録・証明する「登記簿」の内容を、最新の状態に書き換える作業にあたります。

相続登記の定義と目的

なぜ登記が必要なのか？（放置のリスク）

これまで相続登記は法律上の義務ではありませんでしたが、2024年（令和6年）4月1日から義務化されました。

名義変更のパターン

不動産の新しい名義人を決める方法は、主に以下の3パターンがあります。

1. 遺言書による指定
   故人の遺言書に「〇〇に不動産を相続させる」といった記載がある場合、原則としてその内容に従います。
2. 遺産分割協議による決定
   遺言書がない場合、相続人全員で話し合い（遺産分割協議）を行い、「誰がどの不動産を取得するか」を決定し、遺産分割協議書を作成します。
3. 法定相続分による共有
   遺言書がなく、遺産分割協議も成立しない場合、法律で定められた割合（法定相続分）で相続人全員の共有名義で登記することも可能です。ただし、共有は将来的にトラブルの原因になりやすいため、通常は遺産分割協議による単独名義が推奨されます。

相続登記が義務化された理由と期限（3年ルール）

相続登記（不動産の名義変更）が義務化された背景には、深刻な社会問題となっている「所有者不明土地」の解消があります。2024年（令和6年）4月1日から義務化がスタートし、「3年ルール」という期限が設けられました。

深刻化する所有者不明土地問題

これまでの日本では、相続登記に期限や罰則がなかったため、手続きをせずに放置されるケースが多くありました。その結果、登記簿上の所有者が亡くなった方のまま何世代にもわたり放置され、所有者を特定できない、あるいは特定できても連絡がつかない土地が急増しました。これが「所有者不明土地」です。

• 活用・復興の妨げ：所有者不明の土地は、公共事業（道路、防災工事など）や災害復興、民間での土地売買や活用（再開発）の大きな妨げとなります。
• 権利関係の複雑化：登記を放置すると、時間の経過と共に相続が何度も発生（数次相続）し、相続人の数が数十人～数百人に膨れ上がることがあります。こうなると、見知らぬ相続人全員の協力を得る必要が生じ、手続きや土地の処分が極めて困難になります（通称「メガ共有地」）。

義務化の目的

相続登記を義務化する最大の目的は、不動産登記簿の所有者情報を常に正確かつ最新の状態に保つことで、この所有者不明土地の増加を抑止・解消し、土地の有効活用や円滑な不動産取引を可能にすることです。

相続登記の基本期限

不動産を相続した人は、原則として以下のいずれかの日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

期限を過ぎた場合、正当な理由がない限り、10万円以下の過料（行政罰）が科せられる可能性があります。

過去の相続物件の期限（遡及適用）

義務化が始まる2024年4月1日より前に発生した相続（過去の未登記物件）も、義務化の対象となります。
この場合の期限は、以下のどちらか遅い日から3年以内です。

1. 所有権の取得を知った日
2. 改正法の施行日（2024年4月1日）

つまり、過去に相続した不動産について、遅くとも2027年（令和9年）3月31日までに登記を完了する必要があります。

遺産分割が間に合わない場合の特例

遺産分割協議が長引き、3年以内に名義を確定できない場合は、簡易な手続きである「相続人申告登記」を行うことで、一旦は義務を履行したことになります。

• 相続人申告登記：相続が開始したことと、自分が相続人であることを法務局に申し出る手続き。
• 期限：相続によって所有権の取得を知った日から3年以内。
• 注意点：この申告登記を行った後も、遺産分割協議が成立した日から改めて3年以内に、最終的な所有者を確定する相続登記（本登記）を行う必要があります。

名義変更に必要な書類一覧（相続人・被相続人）

相続登記（名義変更）に必要な書類は、遺言書の有無や遺産分割協議を行うかどうかによって異なります。

被相続人（亡くなった方）に関する書類

被相続人の情報を確定し、その不動産が確かに被相続人の所有であったことを証明するために必要です。

相続人全員に関する書類

相続人全員が遺産分割協議に参加し、その結果に合意したことを証明するために必要です。

不動産を取得する相続人に関する書類（新名義人）

最終的に不動産の名義人となる方の情報を証明するために必要です。

登記申請に必要な書類

実際に法務局に提出する書類です。

【補足】遺言書がある場合の書類

有効な遺言書があり、遺言書の内容通りに名義変更する場合、遺産分割協議書や相続人全員の印鑑証明書は不要になります。

ただし、以下の書類が必要になります。

• 遺言書の原本
• （自筆証書遺言の場合）家庭裁判所の検認済証明書（公正証書遺言の場合は不要）
• 不動産を取得する相続人以外の相続人全員の承諾書（遺留分に配慮する場合など）

相続不動産の名義変更の流れ

相続不動産の名義変更（相続登記）は、以下のステップで進められます。

専門家への依頼について

ご自身で手続きを行うことも可能ですが、戸籍の収集や登記申請書の作成は専門的な知識を要し、多くの時間と手間がかかります。
特に忙しい方や手続きに不安がある方は、司法書士に依頼すると、すべての書類作成と申請を代行してもらえるため、スムーズに完了できます。
手続きの中で、最も時間と手間がかかるのは「戸籍謄本の収集」と「遺産分割協議書の作成」ですが、この流れの中で特に不明な点はありますか？

あわせて読みたい

【2025年】不動産売却には相続登記が必要！手順と義務化についても解説！ 相続不動産を売却する際は、まず相続登記が必要です。 被相続人名義のままでは不動産の売却はできないため、相続人へ名義変更をしなければなりません。 不動産に関する...

相続登記の費用はいくら？（登録免許税・司法書士報酬）

相続登記（不動産の名義変更）にかかる費用は、主に「実費」と「専門家報酬」の2つに分けられます。

実費（必ずかかる費用）

実費とは、手続き上必ず支払う必要のある費用で、以下の項目があります。

登録免許税（最も大きな費用）

相続登記の際に国に納める税金です。

（例）固定資産評価額が2,000万円の不動産の場合

20,000,000円 × 0.004 = 80,000円

各種証明書取得費用

手続きに必要な書類の取得にかかる費用です。

合計費用: 相続人の人数や被相続人の転籍回数にもよりますが、通常、数千円から1万5千円程度かかることが多いです。

専門家報酬（依頼した場合にかかる費用）

相続登記の専門家は司法書士です。ご自身で手続きを行う場合は不要ですが、依頼する場合は報酬が発生します。

司法書士報酬の相場

司法書士報酬は自由化されているため事務所によって異なりますが、一般的に6万円〜15万円程度が目安とされています。

報酬額は、以下の要因によって変動します。

• 不動産の数と所在地：不動産の数が多い、または所在地が複数の管轄法務局にまたがる場合は高くなります。
• 相続人の人数：戸籍収集や遺産分割協議書作成の手間が増えるため、人数が多いと高くなります。
• 事前の準備状況：戸籍収集や遺産分割協議書の作成からすべて依頼するか、申請代行のみ依頼するかによって変わります。

総費用目安

一般的な相続（不動産1〜2件、相続人3人程度）を司法書士に依頼した場合の総費用目安は以下の通りです。

あわせて読みたい

不動産の相続手続き費用が無料！？各専門家の得意分野と活用方法も解説！ 不動産を相続することになった際、多くの人が直面するのが「何をすればいいのか分からない」「費用がいくらかかるのか不安」といった手続き上の悩みです。特に相続登記...

名義変更をしないリスク（売却不可・過料・トラブル）

相続不動産の名義変更（相続登記）をしない場合、これまでは売却や融資の際に困るという程度でしたが、2024年4月1日の義務化以降は、法的な罰則（過料）が加わり、リスクが格段に高まりました。

法的な罰則（過料）のリスク

義務化により、最も直接的かつ回避すべきリスクとなりました。

不動産の利用・処分に関するリスク

名義が故人のままだと、法律上、その不動産を自由に扱えなくなります。

権利関係の複雑化と将来のトラブル

登記を放置する期間が長くなるほど、権利関係が複雑化し、将来的なトラブルや手続きの困難さが劇的に増します。

相続登記は、財産を次の世代へ明確に引き継ぎ、将来の不安を取り除くための「資産のバトンタッチ」において不可欠な手続きです。義務化された今、3年以内の期限を意識して早めに手続きを進めることが重要です。

遺言書がある場合とない場合の違い（手続きの簡略化）

遺言書がある場合（遺言に基づく相続）

遺言書で不動産を誰に相続させるかが明確に指定されている場合、その内容に従って名義変更を行います。

手続きが簡略化される点

• 遺産分割協議が不要：相続人全員の話し合い（遺産分割協議）と、その結果をまとめた遺産分割協議書の作成が不要になります。
• 添付書類が削減：相続人全員の印鑑証明書（通常は必須）や、法定相続人全員の戸籍謄本（場合による）が不要になり、必要書類が大幅に減ります。

必要な主な書類

1. 遺言書の原本
2. （自筆証書遺言の場合）：家庭裁判所による検認済証明書
3. 被相続人の死亡から出生までの戸籍（遺言書が有効か確認するため）
4. 不動産を取得する相続人の戸籍謄本と住民票

遺言書がない場合（遺産分割協議による相続）

遺言書がない場合、不動産は法定相続人全員の共有財産となります。誰か一人の名義にするためには、相続人全員の話し合いと合意が必要です。

手続きが複雑になる点

• 遺産分割協議が必須：相続人全員の参加による協議が必須となり、合意形成に時間がかかることがあります。
• 必要書類が増加：遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書が必須となります。また、法定相続人全員を確定させるために、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍が必ず必要になります。

必要な主な書類

1. 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（相続人全員を確定）
2. 相続人全員の戸籍謄本
3. 遺産分割協議書（相続人全員の実印が必要）
4. 相続人全員の印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
5. 不動産を取得する相続人の住民票

【比較表】遺言書の有無による違い

遺言書を作成しておくことは、後の世代の負担を大幅に軽減し、かつ相続人同士の無用なトラブルを防ぐための最も有効な手段の一つと言えます。

不動産を共有名義にするメリット・デメリット

不動産を共有名義にするとは、一つの不動産を複数人の相続人が共同で所有することです。これは、遺言書がない場合に遺産分割協議がまとまらないときや、相続人全員で等しく相続したい場合に選択されることがあります。

共有名義にするメリット

共有名義の最大のメリットは、「とりあえず手続きを完了できる」という点と、「相続人全員の公平感」を保ちやすい点です。

共有名義にするデメリット（リスク）

共有名義は、不動産の利用や処分において、将来にわたって多くのデメリットやトラブルの原因となることが多いため、基本的に推奨されません。

相続登記の義務化により、期限内に遺産分割協議が整わない場合、一時的に相続人申告登記や共有名義での登記で対応するケースが増えるかもしれませんが、あくまで最終的には単独名義にすることを目指して協議を続けることが重要です。

相続不動産を売却する場合の注意点（名義変更後の流れ）

相続した不動産を売却する際には、通常の不動産売却とは異なる、相続特有の注意点があります。最も重要なのは、名義変更（相続登記）を完了させることです。

最重要事項：相続登記（名義変更）の完了

売却の前提として、不動産の所有者名義を故人（被相続人）から売主となる相続人へ変更する手続き（相続登記）を必ず完了させる必要があります。

• 登記簿上の名義と売主の同一性：不動産の売買契約を締結し、所有権移転登記を行うには、売主と登記簿上の所有者名が一致している必要があります。名義が故人のままでは売買契約は成立しません。
• 期限の遵守：2024年4月1日以降、相続登記は3年以内の義務化対象です。売却を急いでいる場合でも、まずはこの名義変更手続きを最優先で行う必要があります。

相続人構成と名義の確定

売却する不動産が誰の名義で登記されているかによって、売却の手続きが変わります。

税金に関する重要な注意点

相続不動産の売却では、譲渡所得税に加えて、特有の優遇税制（特例）を利用できる場合があります。

譲渡所得税（売却益にかかる税金）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金です。

• 譲渡所得の計算：譲渡所得 = 売却金額 – （取得費 + 譲渡費用）
• 取得費の引継ぎ：相続した不動産の取得費は、被相続人（故人）がその不動産を購入したときの価格を引き継ぎます。この取得費が不明確な場合、売却金額の5%が取得費とみなされるため、税金が高くなる（売却益が大きくなる）リスクがあります（概算取得費）。

利用できる特例（節税対策）

1. 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
   • 相続税を納めた場合、その相続税のうち、売却した不動産に対応する部分を取得費に加算できます。
   • 適用期限：相続開始のあった日の翌日から3年10ヶ月以内に売却すること。
2. 空き家に係る譲渡所得の特別控除（3,000万円特別控除）
   • 相続した家屋（または敷地）が一定の要件を満たす空き家であり、かつ相続開始から3年後の12月31日までに売却した場合、譲渡所得から3,000万円が控除されます。
   • 非常に大きな節税効果がありますが、適用要件が厳格なため、事前に税理士等に確認が必要です。

その他実務上の注意点

売却をご検討される際は、まず相続登記を行い、その後に税理士や司法書士と連携して売却スケジュールと税務対策を立てることをお勧めします。

まとめ

相続による不動産の名義変更（相続登記）は、相続手続きの中でも特に重要で、放置すると将来の売却や賃貸、融資などに大きな支障が出ます。2024年4月からは義務化され、相続開始から3年以内に登記を行う必要があり、怠ると過料の対象 となる点も見逃せません。
不動産の売却を予定している場合は、相続登記を済ませていないと売却手続きに進めないため、早めの対応が不可欠です。
相続不動産のご売却をお考えの際には、相続不動産売却に強い「クルーズカンパニー」へお気軽にご相談ください♪